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上海房地产的发展及其价格趋势 ㈠上海房地产的发展的五阶段 ①?1993年前的上海住宅房地产业 　　1978年改革开放前，城镇居民的住房被作为福利品来看待，完全由政府进行生产和分配。住房的商品属性被完全否定，通过市场机制供给、分配住房的思路被彻底排斥。由于住宅没有回报，开发商投资积极性很低，资金来源严重匮乏，居民的住房质量没有得到明显改善。以上海为例，上海1955～1978年间住宅占全社会固定资本投资比例（除个别年份外）基本都低于5%，最低的1969年只有0.3%。带来的直接后果就是，上海市区人均居住面积1952年为3.4平方米，1978年为4.5平方米，27年间只增加了1.1平方米 在1993年前，上海的经济发展落后于其他沿海开放城市，发展速度相对缓慢。 1993～1994年爆发增长 1993年以后，随着浦东开发，上海全国经济中心地位被重新确认，上海经济也连续13年保持两位数的增长，经济总量、居民收入水平不断提高。 1994～1997年住房体制改革前：低市场化阶段 尽管1994年7月国务院发出《关于深化城镇住房制度改革的决定》，确定了“建立与社会主义市场经济体制相适应的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化”的住房制度改革目标，并且提出了以建立住房公积金制度为主，辅以提租和售房等改革措施，但是由于住房租金相对低廉，1998年以前大多数城市居民仍有机会通过福利分房制度得到住房，普通公众对住房的商品属性意识淡薄，住宅的投资需求效应和财富增值特点更被忽视，很少有主动通过市场去购买私有住宅的行为。住宅建设中面向市场销售的比重始终不到60%，内销商品住宅大部分销售给企业和事业单位，个人购买比重较小(表1)，一个成熟的市场远未形成。所以住房市场经历1993～1994年的短暂爆发增长后，1995年～1997年住宅投资和新增供给量还是发展缓慢，徘徊不前。上海城区居民的人均居住面积从1993年的7.3平方米增加到1997年的9.3平方米，只增加了2平方米，平均每年增加0.5平方米 1998～1999年：改革后的徘徊和调整 1998年7月，国务院会议发布新一轮房改的23号文，决定在全国范围内取消住房实物分配，实行货币化购房制度，一个商品化的住宅市场在上海破壳而出。尽管上海住宅建设投资开始实现市场导向，单位福利性质的住宅投资比例越来越小，单位自建等形式的非市场化住宅投资比重大大下降，但是上海的商品住宅投资市场并没有立刻被启动，1998～1999年商品住宅的投资和新开工面积不仅停滞不前，甚至出现负增长，商品房平均价格在1996～1999之间也出现负增长，销售面积也不尽人意。这说明经历长期住房实物分配体制的上海居民对住宅的商品属性认识还需要一段时间的适应过程，房地产投资开发商也对商品住宅房地产市场普遍存在疑虑，进入意愿不大。 2000年～：快速发展阶段 从2000年起，上海住宅房地产市场开始持续升温,2003年后更是可以炙热来形容。尽管商品住宅的投资金额和竣工面积在5年内增加了1倍多，商品住宅销售价格却还是快速上涨。官方统计的销售均价由2000年的3326元/平方米上涨到最高峰2005年5月的7054元/平方米，5年半内住房价格上涨了121％(上海统计年鉴2005、上海统计公报2005)。中房上海住宅月度价格指数也从2000年8月的660点快速上扬至2005年5月的1456点，不到5年间的上涨幅度了120.6%。 　　小故事3、老人与黑人小孩子 　　一天，几个白人小孩在公园里玩。这时，一位卖氢气球的老人推着货车进了公园。白人小孩一窝蜂地跑了上去，每人买了一个气球，兴高采烈地追逐着放飞的气球跑开了。白人小孩的身影消失后，一个黑人小孩怯生生地走到老人的货车旁，用略带恳求的语气问道：“您能卖给我一个气球吗?” 　　“当然可以，”老人慈祥地打量了他一下，温和地说，“你想要什么颜色的?” 　　他鼓起勇气说：“我要一个黑色的。” 　　脸上写满沧桑的老人惊诧地看了看这个黑人小孩，随即递给他一个黑色的气球。 　　他开心地接过气球，小手一松，气球在微风中冉冉升起。 　　老人一边看着上升的气球，一边用手轻轻地拍了拍他的后脑勺，说：“记住，气球能不能升起，不是因为它的颜色，而是因为气球内充满了氢气。” 　　大道理：成就与出身无关，与信心有关。这个世界是用自信心创造出来的。有自信，积极的面对自己所拥有的一切，这种积极和自信会帮助人登上成功的山顶。 　　小故事4、囚禁的章鱼 　　一只章鱼的体重可以达70磅。但是，如此庞大的家伙，身体却非常柔软，柔软到几乎可以将自己塞进任何想去的地方。 　　章鱼没有脊椎，这使它可以穿过一个银币大小的洞。它们最喜欢做的事情，就是将自己的身体塞进海螺壳里躲起来，等到鱼虾走近，就咬断它们的头部，注入毒液，使其麻痹