soh等o-绿城-其它华东公司.doc

、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、 SOHO中国 优 势 1、独特的商业模式：开发商业地产，统一规划、销售并出租。 2、在改造烂尾楼项目积累丰富经验，成功运作多个烂尾项目。 3、主营北京的商业房地产，定位准确，逐步进入其他一线城市。 4、项目运作周期短，周转率高，赢利水平高，平均毛利润率超过40%。 5、现金流充沛，经常保持正现金流。 6、公司和潘石屹的品牌知名度高。 7、销售团队经验丰富，效率较高。 8、2010年销售收入超过130亿元，创历史新高。 9、谨慎的开发理念，理性的项目储备策略，有效降低了 财务风险。 劣 势 1、过于依赖个别项目，单个项目风险大。 2、业绩波动性较大。 3、商业地产分割出售给物业管理带来困难。 机 会 1、发展城市由北京向上海等一线城市延伸。 2、REITs的推出，将为商业地产商提供一条有效的融资途径。 威 胁 一线城市的可用于发展商业地产的土地和项目稀少，土地储备有限，影响了公司未来发展空间，也限制了投资者给予其更高的估值。 ? ?一、绿城中国 （3900，HK） 优 势 1、绿城是跨区域发展的品牌地产商，主营中高档住宅物业，在长三角地区具有较高的品牌知名度。 2、土地储备的区位优势明显，集中布局于经济发达的长三角地区。 3、在浙江的房地产市场具有绝对的主导力，在杭州等多个城市的市场占有率均排名第一。 4、融资手段灵活,而多个联营公司发展项目也降低了项目风险。 5、销售快速增长，2009年销售额达510亿元，同比2008年增长235%。在售物业规模庞大，为销售增长提供了保证，预期绿城目标2009.2012年每年销售及利润增长可达30%及35%。 劣 势 1、激进的土地储备策略。2009年下半年绿城中国在净负债率达135%的情况下，购入大幅土地储备斥资超过200亿元。 2、资本负债比率一直居高不下，高负债运营模式充满财务隐患。 机 会 绿城中国的激进式扩张可能将改写房地产新竞争格局。 威 胁 1、激进的拿地策略对公司的财务安全造成威胁，尤其在2010年银行信贷政策不明朗的情况下，流动性风险偏高。 2、房价不断上升，使终端对消费信贷有很高的依赖程度。如信贷收缩或者利息率上升，则购房需求将会快速萎缩，使得销售的大幅增长难以持续。 十八、宝龙地产（1238，HK） 优 势 1、公司具有独特的营利模式，其以租售并举的营利策略来发展综合商用物业。公司的住宅和部分商用物业的销售维持营运现金流，而商用物业和酒店业务为其提供较高的赢利水平和业绩稳定性。 2、公司立足于内地高增长的二、三线城市，依靠当地政府将其核心物业“宝龙城市广场”的发展与城市新区建设相结合，项目运营的成功率大大提高。 3、通过与当地政府的合作，公司享受土地和税收优惠，有效降低运营成本。目前宝龙集团的平均地价约为500元/平方米。 4、营利能力较强,毛利润率水平维持在50%以上，主要得益于较低的土地成本和较强的成本控制能力。 劣 势 1、公司过于依赖物业销售，由于尚未进入全面回收期，公司自持的物业租赁业务和酒店业务的收入贡献仅占到公司营业收入的3%，无法给予公司以有力支撑。 2、目前租赁业务对关联公司的依赖度较强。 机 会 1、其发展模式将直接受益于二、三线城市的城市化进程加速，以及消费零售的快速增长。 2、REITs的即将推出为宝龙地产提供了新的融资渠道。 威 胁 1、“宝龙商业模式”对资产变现能力提出很高要求，未来可能面临现金流风险。 2、由于区域特征不同，商业模式能否在多个城市成功复制具有不确定性。 有些规模较大的开发企业，因其发展之初就创立了自己的销售队伍，并在市场磨练中不断成长，所以这些企业一直以来延续了楼盘自销为主的经营模式，如绿地集团、招商地产、龙湖地产、中海发展、万通地产 2008年的楼盘代理比率分别为6％、5％、29％、18％和13％。 1.万科企业股份有限公司? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ? ◇ 2.上海绿地(集团)有限公司??◇ 3.顺驰中国控股有限公司? ?? ?? ?? ? ◇ 7江苏高力集团有限公司? ?? ?? ?? ? ◇ 8 合生创展集团有限公司??◇ 10 绿城房地产集团有限公司???? ? ◇ 12 卓达集团??◇ 14 中体奥林匹克花园管理集团??? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?◇◇ 17 浙江华门房地产集团有限公司??◇ 18 园城实业集团有限公司??◇ 19 新世界中国地产有限公司??◇ 20 SOHO(中国)有限公司??◇ 21 苏州工业园区建屋发展集团有限公司??◇ 26 江苏华厦融创置地集团有限公司??◇◇ 28 中华企业股份有限公司??◇ 30 复地（集团）股份有限公司??