090801CH2007005首创成都国际城三期产品定位初步研究和产品调整建议.docVIP

首创成都国际城三期物业定位初步研究 和产品调整建议 2009年8月2日 国际城三期定位初步研究的工作说明 成都新规划并即将实现的新客站交通枢纽，位于国际城西南，在城市的功能格局将产生较大的变革的前提下，对国际城三期的物业可能发展方向以及产品面积、构成比例进行可行性的研究和判断，以期在规避未来市场风险的前提下，尽可能的实现更高的市场回报。 其中北区三期4、5、7号楼主要为判断现有产品的的面积、户型比例的市场验证；6号楼为超高层建筑，旨在研究有无其他的市场发展方向，如：精装修酒店式小户型产品、写字物业或酒店方向等。 近期国际城区域市场状况 国际城近期销售状况 截至09年06月底销售统计 总数 累计认购 可售房源 本月认购 单元 总套数 总面积 套数 面积 套数 面积 套数 面积 认购金额 均价 1 265 20051.47 237 17977.92 28 2073.55 40 3118.32 4801 2 267 20171.76 267 20171.76 0 0 2 135.96 565451 4159 3 204 15708.44 204 15708.44 0 0 0 0.00 0 0 4 72 6179.60 54 4619.83 18 1559.77 6 504.56 2448244 4852 5 72 5277.91 72 5277.91 0 0 0 0.00 0 0 合计 880 67389.18 834 63755.86 46 3633.32 48 3758.84 99 4784 目前南区基本售罄，仅余数十套尾房，整体实现销售均价4784元/平米。 区域典型竞争项目主力销售产品特征和成交状况 区域典型项目主力供应产品情况 项目名称 主力户型面积区间 备注 万科魅力之城 75㎡ 75套二可变115套三或套四 1200元/平米精装修 漫岭云天 两居、三居为主，89-114㎡ 无赠送空间 卓锦城 两居、三居为主，88-130㎡ 无特殊卖点 蓝谷地 两居、三居为主，80-138㎡ 部分可变户型 优品尚东 一居、两居为主，47-80㎡ 无特殊卖点 项目成交状况 项目名称 推出房源 成交均价 7月销售套数 存量房源 目前优惠 万科魅力之城 3期8批次，4期1、2批次；4期1、2批次 8800 30 18 无 漫岭云天 1期2批次5栋。共320套 4500 40 86 无 卓锦城 4期6批次 5000 148 40 按揭2%，一次性3% 蓝谷地 5期2批次共1418套 4400-4800 18 229 一次性1% 优品尚东 三期1批次 4500 0 32 无 区域近期市场小结 区域市场80平米左右两居、100-120平米三居的中小户型仍是的供应、消化主流产品，特别是100-120平米左右的三居变四居户型供应量少（目前仅万科魅力及蓝谷地有类似户型），市场需求较为旺盛部分130平米以上的中大舒适型户型有一定需求，但市场的消化总量有限； 主流项目价格集中于4500—5000元的区间，万科魅力之城配置1200元/平米的精装修，由于产品的赠送比率大（75平米送40平米），实现了8800元/平米的较高市场售价。整体销售速度和销售率良好，市场对价格和各类的容纳量良好； 优良的产品品质、丰富的产品卖点和高性价比的户型赠送，仍是市场认知的主要关注点。 三期超高层市场可能发展方向的初步研究 成都精装小户型定位方向 成都市精装小户型的市场整体概况 项目名称 区域 产品形态 面积区间 户数 精装标准 喜年广场 市中心 高层（32F） 46、100 468户 2500 城市理想 市中心 高层（30、37F） 34-70 1178户 1500 天合凯旋港 市中心 高层（21、24F） 40-76 792户 800 萧邦 市中心 高层（28F） 45-72 323户 1200 富力史丹尼国际公寓 市中心 高层（23F） 40-60 200户（1期） 2500 龙湖·三千星座 东2环 高层（29F） 36-40 690户 1500 澳龙维格 东2环3环间 小高层（18F） 40-60 204户 1000 叠翠峰 南3环 小高层（12层） 45 201户 2500 天府长城（已售罄） 南3环 高层（31F） 49 360户 1000 红南港（已售罄） 西2环 小高层（15F） 50-93 749户 1000 乐摩.筑 南1环内 高层（25F） 40-70 488户 800 和信·派都 南1环外侧 高层（32F） 50-60 734户 500 目前成都市区精装小户型主要集中在