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《房地产基本制度与政策》复习提纲 第一章 房地产业 1、房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理（五类）的行业，属于第三产业， 房地产业关联度高、带动力强，是经济发展的基础性、先导性产业，也是我国的一个重要支柱产业。 2、房地产业与建筑业的区别：房地产业是第三产业，建筑是物质生产部门，属第二产业。 联系：房地产业与建筑业是甲方与乙方的关系。 3、房地产业可以分为房地产开发经营（主体地位）、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。 房地产中介服务和物业管理合称房地产服务业。 房地产服务业分为：咨询、估价、经纪（成熟的房地产市场中，经纪业是主体）。 房地产开发具有单件性、投资大、周期长、风险高、回报率高、附加值高、产业关联度高、带动力强等特点。 房地产咨询业具体业务有：房地产市场调查研究，房地产开发项目可行性研究、房地产开发项目策划。 4、房地产业的作用：①可以为国民经济的发展提供重要的物质条件； （七点） ②房地产业关联度高，带动力强，可带动相关产业的发展；③可改善人民的住房条件和生活环境；④可加快旧城改造和城市基础设施建设；⑤有利于优化产业结构，改善投资环境； ⑥可扩大就业；⑦可增加政府财政收入。 5、房地产业的历史沿革（五个时期）：①1949年以前以土地和房产私有制为基础的房地产业；　　　　 ②1949～1955年，确立产权，建立机构，改善生活条件； ③1956～1965年，国家经租与公私合营，确立了公有制在城市房地产中的主体地位；　　　　 ④1966～1978年，房地产混乱停滞； ⑤1978～今，进行了城镇住房制度改革、城镇土地使用制度改革和房地产生产 方式改革，确立了社会主义房地产市场的地位。6、我国房地产业的发展主要得益于三项改革：①城镇住房制度改革、②城市土地使用制度改革、③房地产生产方式改革。 我国传统的城镇住房制度是一种以国家统包、无偿分配、低租金、无限期使用为特点的实物福利性住房制度。 我国传统的城镇住房制度的根本问题：①不能有效满足城镇居民的住房需求；②以租无法养房；现在的目标是创立具有中国特色的新型住房制度，实现住房商品化、市场化、社会化。 我国城镇住房制度改革的阶段（三阶段）：①探索和试点阶段——提出走住房商品化道路；②改革的全面推进和配套改革阶段；③改革的深化和全面实施阶段。 新的深化城镇住房制度改革的基本内容是： ①停止住房实物分配，实行住房分配货币化；②建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系； ③继续推进现有公有住房改革，培育和规范住房交易市场；④采取扶持政策，加快经济适用住房建设； ⑤发展住房金融；⑥加强住房物业管理。 建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系，主要包括：（三点） ①调整住房投资结构，重点发展经济适用住房，加快解决城镇住房困难居民的住房问题。 ②对不同收入家庭实行不同的住房供应政策；③发放住房补贴。 现行城镇住房制度的基本框架：　　　①供应政策——加强经济适用住房的建设和管理；②普通商品房供应——控制高档商品房建设； ③房改——推进公房出售，完善住房补贴制度； ④政府住房保障职能——建立完善廉租房制度。 经济适用房的性质：具有保障性的政策性商品房，出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。 经济适用住房的成本包括：①征地和拆迁补偿费、②勘察设计和前期工程费、③建安工程费、 ④住宅小区基础设施建设费、⑤企业管理费、⑥贷款利息、⑦税金等7项。 为了降低经济适用住房的建设成本，计入房价的企业管理费原则上控制在2%以内，并以征地和拆迁补偿费、 勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费等4项成本因素为基础计算。 政府的优惠政策，通过①土地划拨；②减免行政事业性收费；③政府承担小区外基础设施建设；④控制开发贷款利率；⑤落实税收优惠政策等措施切实降低经济适用住房的建设成本。 规定：严格控制在中小套型； 严格审定销售价格；实行建设项目招标投标制度；供应实行申请、审批和公示制度。　　 集资、合作建房是经济适用住房建设的组成部分，但不得成为变相的实物分房或房地产开发经营 经济适用住房的开发利润控制在3%以下。 廉租房：廉租房是解决低收入家庭住房困难的主要渠道；　　　　 城市廉租住房保障实行货币补贴和实物配租相结合的方式，原则上以发放租赁补贴为主；　　 　标准——城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积，原则上不超过当地人均住房面积的60%；　　　　 廉租房租金实行政府定价，由维修费和管理费二项因素组成；　　　 单位