0927万科紫台全案分析.docxVIP

万科紫台全案剖析09271、项目基本情况（占地、建筑面积、区域、项目预计目标销售金额、目前配套——景观资源、商业资源、医疗、教育等）一、区域：区位：项目处于政府规划的两大核心区域“南湖新城”板块与“省府新城”板块的交汇中心位置，可享受两大板块的利好，并且南湖新城为湘江发展轴的核心中心地段，可享受完善的城市与生活配套。项目地点：位于天心区猴子石大桥南（原长沙机床厂），湘江南路旁，片区西临湘江，北望南郊公园，与洋湖垸板块隔江相望，自然景观资源丰富。（项目地点与板块位置）项目四至：地块北侧为南郊公园、地块南侧为长沙机床厂旧址、西部为湘江、东侧为新天小区。项目东北两公里范围内，生活配套较齐全（项目四至以及周边情况）交通：1、毗邻市内核心商圈：从项目沿沿江大道出发，离市核心商圈仅5公里；项目北600米即上二环线，猴子石大桥与湘府路大桥的中间地段；近距离接触长沙主要商圈——与五一商圈、东塘商圈、火车站商圈、高桥商圈均在15KM以内，离五一商圈仅5分钟车程，离东塘商圈仅8分钟车程；2、公交配套良好：红线东侧书院路（目前正在扩建）上有上下行公交车站各3路（804，701，4）可通往市中心, 红线北侧二环线上有上下行公交车站各3路（152，603，17）可通往市中心。景观资源：项目西面紧邻湘江，拥有一线江景资源；同时项目东北面又紧邻原生山体资源，拥有较好的山景资源；因此项目地处江和山的中间，是江与山的交汇处。不利因素：1.项目东部靠近铁路线（见右图黄色线条）设计方案中设计了一条沿铁路线的绿化带屏蔽此一不利影响，并且靠近铁路线的产品设计为首置产品。2.项目北部有一条电力高压走廊电力高压走廊两侧规划的都是山体绿化，用来解决此一不利因素。二、项目（一期货量、总货量、户型图、户型配比、栋数、户数、车位数等）项目基本信息万科·紫台项目总占地面积：174亩（115763.55㎡）项目总建筑面积：326544.29㎡项目类型：高层、洋房建筑风格：Art-deco物业费3.99元/㎡（高层）、4.4元/㎡（洋房）容 积 率：2.32绿 化 率：41.5%开发期数：两期开发，目前推售第一期户数与车位规划户数1160户，规划车位1705个。一期产品：洋房：140㎡约120套左右、高层(7栋32层，2T3，1栋96套)： 143㎡224套，167㎡448套小区配套：1912CLUB会所、小区内6个班的幼儿园、小区内后期商业配套 （左图为万科紫台项目沙盘，沙盘高层为高层，水晶体为洋房，右图为效果图）品牌：开发商为湖南万科和顺置业有限公司，产品为万科湘江系高端产品。 （图为２０１３年长沙万科开发楼盘分布图，灰色为售磬）项目基本配套：教育：小风车幼儿园，新天小学，天心区一中，长沙理工大学；医疗：长机医院，湖南有色地质医院，湖机医院，长沙理工大学医院；商业：兴万家超市，旺和超市，新一佳超市，家惠生鲜超市；产品情况一期10月将第一次推盘1#96套，目前推售高层共7栋，每栋32层，2梯3户，每层由两户167㎡ 和1户143㎡组成。层高2.9米，朝向为东南、西北朝向。万科紫台项目一期开发产品总计792套：其中高层672套，多层洋房120套，主力面积120－160平米。 楼栋面积段套数占比价格高层143㎡224套33% 预计1万5-1万6（精装）167㎡448套67%洋房140㎡120套未定总计792套高层户型图： （图为：167平米户型图） (图为：143平米户型)推售节奏2013.9.15推售1#高层认筹（共96套）、后推洋房，蓄客一个月后首开，（蓝色区域为高层共1-7号栋、红色为洋房），每个月都会开一次盘，10月、11月、12月，每月开盘，2013年销售任务8亿。9月15日德系精工143平米、167平米样板间【江颂】对外开放，同时1号栋认筹启动，5万抵10万，当天认筹约75张，后续每天认筹约5-8张。认筹形式为交5万加入万科“湘江会”，成为会员，后续选房相对未入会支有员有优先权，购房可抵10万，高层价格预计15000-16000元/㎡左右预计2013年10月中下旬高层1#首开。三、推广情况项目推广主题：第一期推广——品牌·7月，以“登台之旅”为主题，各大房地产门户论坛网络、论坛、微博线上平台进行炒作万科TOP著作，中国第5座紫台即将开启，以及基本信息，配合线下活动进行起势。8月，持续以“世界万科，中国紫台”为主题，加上户外广告（共3块，1块位于人民西路与蔡锷南路交界）进行万科品牌、紫台系列品牌推广。现在以户外广告到7块左右，主要分布在项目周边。 第二期推广——产品9月，以“冲上云霄，江岸豪宅新高度” +“冲上云霄，江岸豪宅分水岭”作为认筹前主推，以样板房开放为契机，推广项目4大价值点“以其4大标准定义江岸真豪宅——即打出德系精工（园林、规划、家居精装品质）、万科物业、地段、文