★★(自考小抄-知识点)04623工程估价 简答.doc

工程估价04623 简答 第一章 1房地产估价的必要性？ 答：①理论上的必要性。房地产独一无二价值量大，市场信息不对称是典型的不定型市场。②现实的必要性。房地产估价在估价范围内占主体。房地产“量大面广”；房地产需要估价的情形较多；房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务。 2房地产估价的要素？ 答：①估价当事人②估价目的③估价对象④估价时点⑤价值类型⑥估价依据⑦估价假设⑧估价原则⑨估价程序⑩估价方法，估价结果。 3估价对象？ 答：即估价客体，估价房地产，估价标的，估价权益，是指一个估价项目中需要评估其价值的房地产或房地产权益及相关其他财产。 4价值的类型？ 答：有两个含义，一是指价值的种类，二是指一个估价项目中由估价目的的决定的需要评估的具体某种类型的价值—特定价值。 5估价的依据？ 答：是指一个估价项目中估价所依据的相关法律、法规、政策和标准，估价委托人提供的有关情况和资料，估价机构和估价师掌握、搜集的有关情况和资料。 6估价假设？ 答：是指一个估价项目中估价师对与那些估价所必要、但尚不能肯定、而又必须予以明确的前提条件作出的某种假设。 7对房地产的认识 答：①房地产估价是科学与艺术的有机结合②房地产估价是把客观存在的房地产的价值揭示出来。 第二章 1房地产基本存在形态？ 答：①土地形态②建筑物形态③房地形态。 2土地利用所受的限制？ 答：①土地权利的设置及权利行使的限制②房地产相邻关系的限制③土地使用限制。 3房地产的特性？ 答：不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、用途多样、相互影响、易受限制、难以变现、保值增值。 4、房地产的种类？ 答：①按用途划分，分为居住房地产和非居住房地产（商业、办公、旅馆、餐饮、体育和娱乐、工业、农业、特殊用途、综合用途房地产）②按开发程度划分，生地、毛地、熟地、在建工程、现房③按实物形态划分④按权益状况划分⑤按是否产生收益划分⑥按经营使用方式划分，销售、出租、营业、自用的房地产。 5政府对房地产的限制一般是通过4种特权来实现？ 答：1管制权2征收权3征税权4充公权 第三章 1房地产价格的形成条件？ 答：①有用性②稀缺性③有效需求。 2地价与一般物品价格的不同？ 答：①生产成本不同②折旧不同③价格差异不同④市场性质不同⑤价格形成时间不同⑥供求变化不同⑦政策控制不同。 3房地产价格的特征？ 答：①房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金②房地产价格受区位的影响很大③房地产价格实质上是房地产权益的价格④房地产价格形成的时间较长⑤房地产价格容易受交易者的个别情况的影响。 4决定房地产需求量的因素？ 答：①该种房地产的价格水平②消费者的收入水平③消费者的偏好④相关物品的价格水平⑤消费者对未来的预期。 5决定房地产供给量的因素？ 答：①该种房地产的价格水平②该种房地产的开发建设成本③该种房地产的开发技术水平④房地产开发商对未来的预期。 6房地产供求与价格关系的特殊性？ 答：①全国房地产总的供求状况②本地区房地产总的供求状况③全国同类房地产的供求状况④本地区同类房地产的供求状况。 7房地产价格与一般物品的价格的共同之处 答：1都是价格，用货币来表示2都有波动，受供求因素的影响3都是按质论价。 第4章 1对房地产价格产生影响的因素？ 答：自身因素，人口因素，制度政策因素，经济因素，社会因素，国际因素，心理因素和其他因素。 2、房地产价格影响因素众多而复杂，需要进行分类？ 答：一种分类是先后两位房地产自身因素和房地产外部因素两大类，另一种是分为一般因素，区域因素和个别因素上个层次。 3房地产区位因素？ 答：可分为位置，交通，，周围环境和景观，外部配置设施等方面。 位置包括房地产所处的范围，距离，朝向，单位某栋房屋中的某层，某套时，所处的楼层也是位置因素。 4交通因素对房地产价格的影响，可分为出入可利用的交通工具，道路状况，交通管理情况，停车方便程度和收费标准。 5影响房地产价格的周围环境和尽管因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素和人文状况因素，主要有大气环境，水文环境声觉环境，视觉环境，卫生环境和人文环境等。 6土地是无因素？ 答：土地面积，土地形状，地形，地势，土壤，地基，土地开发程度。 7建筑物实物因素？ 答：建筑规模，外观，建筑结构，设施设备，装饰装修，层高和室内净高，空间布局，防水.保温.隔热.通风.采光.日照，维修养护情况及完损程度。 8、对房地产利用的限制可归纳为以下3个方面？ 答：1，房地产权利得设立和行使的限制；2房地产使用管制；3房地产相邻关系的限制。 9、对房地产估价来说，有意义的使用管制主要是耕地转为非耕地，农用地转为建设用地以及城市规划对土地用途，容积率，建筑密度，建筑高度等的规定。 10对房地产价格有影响的有？ 答：人口数量，人口素