县城房地产项目小高层论证报告.docVIP

马山新城小高层推广论证报告 呈送：青岛海信地产 目录 第一部分 报告思路 2 一、 本次报告需要解决的几个核心问题 2 二、 延伸问题 2 第二部分 即墨整体市场发展概况 3 一、 即墨宏观市场 3 二、 市场发展历程 4 三、 本部分小结： 7 第三部分 房地产市场竞争分析 8 一、 板块特点 8 二、 三级市场市场竞争情况 14 三、 区域市场小高层产品竞争分析 17 四、 本章小结： 18 第四部分 同类市场比较分析 19 一、 城阳发展 19 二、 房地产发展 19 三、 本章小结： 22 第五部分 客户需求分析 23 一、 调研结果统计与分析 23 二、 结论分析： 26 第六部分 策略建议 27 一、 装修建议 27 二、 销售建议 29 三、 产品包装 29 四、 价格建议 30 五、 小高层工作开展情况 31 附件一：马山新城1月20日调查情况 32 一、 调查结果 32 二、 调查者背景及甄别部分统计 34 三、 调查问卷 34 第一部分 报告思路 本次报告需要解决的几个核心问题 小高层的接受程度如何？ 小高层产品有无市场机会？ 基于本项目产品现状，如何挖掘市场的非显性需求？ 在条件允许的前提下，本项目小高层产品是否需要调整，如何调整？（即丰富装修和配套的问题） 销售利润最大化问题？ 延伸问题 基于如上的核心问题，结合市场我们需要集中对如下问题予以回答： 市场发展的必然性问题： 即墨城市发展阶段，对小高层发展及接受程度的影响； 区域房地产发展对小高层的促进作用； 小高层市场竞争的优势性： 板块竞争对小高层产品的竞争影响； 本项目小高层与同区域多层产品的比较优势； 即墨市场范围内本项目小高层较其它小高层产品的比较优势； 本项目小高层相对二手房的竞争优势； 城阳对本项目是否具有影响或借鉴意义？ 客户的接受程度、喜好及推广方向等问题；（通过问卷分析解答） 小高层是单独进行推广还是结合项目整体推广？（利润最大化问题） 第二部分 即墨整体市场发展概况 即墨宏观市场 即墨概况： 号称“青岛后花园”的即墨，全市总面积1780平方公里，人口108万，33万户，属于中等规模县级城市。 即墨是青岛陆路通往全国的“咽喉”要道，商品零售业发达，经济发展迅速，06年国民生产总值达到366亿元，人均GDP27959元，人均收入超过3300美元。 即墨市政府在“青岛发展国际化大城市发展战略，发展卫星城镇的总体政策”带动下，其持续、长远的发展能力也普遍被人们所看好。 即墨城市的迅速发展，必然带动其住房认知水平的提高，优质的住宅产品将成为新即墨人居住选择的必然。 即墨房地产投资不断增加，市场供给旺盛 从官方统计看，市场供给仍保持基本平衡状态；但开竣售面积均少于04年，市场经过快速膨胀期消退，回归理性。 06年下半年至07年年初以来，楼盘放量出现新的高峰。主要代表楼盘有上海花园、景瑞名都、动感世代、康城、华利美地、明水苑、中惠丽园等。 大量外来发展商涌入，将可能在一定程度上加大市场竞争强度。新进入的发展商有上海豪旭、银座、裕桥、浙江众和、省房、宝克比华利等。 小结： 从整体市场看，在政策、市场的双重作用下，即墨房地产正悄悄发生变化，06年下半年以来，伴随着新盘的快速放量，市场正呈现出低价房市场活跃，高价房市场低迷，两极分化严重的混乱情况。 同时，高档房放量并未减少，在优质产品的带动下，板块竞争在某些因素上正呈现弱化趋势，西部独秀的形式在慢慢的被打破，未来市场竞争将更加激烈，产品类型也必将向多元化发展。 市场发展历程 相对青岛周边市县，即墨房地产起步较早。通过对市场信息的积累与整理，我们不难发现其发展的大致规律，总结了几个发展阶段如下： （一）1998年以前——自然发展，市场缺乏丰富产品层次 这一阶段，即墨首次出现商品房，且供应量不足，虽然政府在逐渐取消福利分房，但是福利分房仍然是当时事业、机关单位获得住房的主要渠道。代表楼盘：和平一到四区和安居小区。 （二）1998—2000年——出现第一次置业高峰期 这是全国实施取消福利分房政策的第二年，各地相继出现商品房开发高潮，即墨本地也第一次出现了大量商品房上市销售的高峰期。但仍然处于卖方市场，产品质量差。代表楼盘有：九九花园、鹤翔小区、安居二小区。 （三）2001—2002年——百花争艳，多加发展商引入，新盘高潮涌现，推广进入青岛，同时板块竞争形成 这一阶段在即墨地产发展历史上具有非常重大的意义。 首先是欧美地产、正信地产等私营地产开发商先后组建成立；即墨房产真正出现了大量商品房同时上市；在大量按揭案款购房现象出现的同时，价格也在不断创造新高。房地产市场经过两