商道至简,大智若愚——揭秘万科、龙湖的长青之路.docVIP

商道至简，大智若愚 ——揭秘万科、龙湖的长青之路 从业商到圣商 企业发展可分为五个阶段：业商，法商，儒商，道商，圣商。 阶段 企业所处时期 特点 企业状况 业商 创业期 处于无序管理的阶段，老板是全能型选手，个人能力强，黑白干，更多的是靠老板个人支撑企业。 企业大小看老板，最辛苦的是老板，为私利。 法商 规范期 处于规范化阶段，完善企业管理机制，强调的是“术”，老板负责，拉一伙人，形成团伙。 企业大小看制度，来得容易，散的也快，为团伙。 儒商 精细化期 处于文化建设阶段，开始强调精神层面，除分享物质以外，还强调和平共处，强调伦理，形成团队。 企业内部较为和谐，营造文化氛围，为企业。 道商 得道期 哲学思想成为决策者的思考标准，强调对“人”的理解，强调对“规律”的认识，判断规律是道商的境界。“天道”、“人道”和“商道”的理解和认识决定了企业的命运，一人得“道”，鸡犬升天。 企业有道，生存长久，不怕风吹草动，能抵御风浪，为行业。 圣商 圣商期 圣人经营的企业，古今中外，极少，帮大家赚钱，还被歌功颂德。 中国近代无圣商，古代的圣商为财神爷，有“财”，可比“神”，称谓“爷”，地位至高，为众生。 中国市场下，房地产行业发展的“驱动”因素 第一因素、政策驱动“巧合”——天道 从黄金10年到白银10年 上一轮房地产黄金发展周期为2000-2010年，大约经历10年，与政府的换届时间及周期有着千丝万缕的联系，这是个“巧合” ！也许还会有另一个“巧合”。 下一轮房地产白银发展周期还会跟政府的换届时间有着某种巧合。一些专家说：“中国的房地产、股市是政策市”，也许应该更深层次地思考其中的含义。 2013年是白银10年的开始，从“房地产复苏”开始进入一个新的轮回。从政策的角度思考，白银十年，会以2年复苏，3年增长繁荣每年1%增加按此速度算，2030年中国城市化率70%以上，基本完成城市化 GDP的波动范围。GDP自然增长率是指无通胀的增长。改革开放30年来，增长的均值为9.7%，上下边界为8~10.5%，如果按无通胀或通缩的增长为8.5~9.5%区间，自然增长率9%。 CPI的波动范围。CPI数值为5%时表示温和通胀，10%以上表示恶性通胀，负值表示通缩，CPI最佳波动区间为2~4%，对应GDP自然增长率为9%。 宏观政策的干预。GDP数值连续两个季度负增长则视为衰退。GDP增长和CPI波动均超过正常界限，宏观政策干预是必然的。GDP增长过快时，必然伴随着通货膨胀，政府会相应的实行紧缩政策，会出现放贷严、贷款难等情况。反之，GDP增长过慢，甚至出现负增长时，政府则会出台相应的刺激经济政策。 目前，房地产行业的宏观背景为世界经济衰退、政府换届、金融政策由紧缩转入适度宽松，房地产行业的前景预期需要审慎判断。 二十年后，有道的房地产公司乘风破浪，成为行业领军；无道的中小开发商或“转行”或“消失”，化为历史的一粒尘埃! 认识一下房地产周期四个阶段繁荣阶段此阶段比复苏阶段要短，巅峰期稍纵即逝。具体表现为：房地产开发量激增、品种增多，投机者活跃，投机需求高于自住需求。政府开始，投机热情继续旺盛，自住需求者当投资和投机需求无法转换为消费需求，高房价将真正的自住需求者排斥出市场而仅靠投机资金支持时，就预示着房地产周期的拐点至由盛转衰。危机与衰退阶段衰退，即连续两个季度经济出现负增长。：① 新增投资数量下降，销售难度加大，交易量锐减，空置率增加，市场出现悲观情绪，持币观望② 受一些突发利空性消息或事件影响，房价急剧下降，炒家惊恐抛售，房地产价格暴跌。③ 小开发商纷纷破产，部分在建工程烂尾，大量投机者被套牢，血本无归，房地产业失业人数激增。④ 土地市场先于房产市场遇冷，工业地成为招拍挂的主力产品。 ⑤ 国有企业或政府的企业成为土地交易的主要参与方，政府开始自弹自唱。 经过急速而又痛苦的危机爆发后，房地产周期进入持续的萧条阶段。萧条阶段萧条是一种严重的经济衰退，着经济崩溃。表现：① 房价和租金持续下降，交易量下降，空置率居高不下，大量房地产商破产。② 部分开发商和和部分涉足房地产的企业，背上负债，长期无法翻身。 ③ 萧条末期房地产泡沫挤出，市场正常需求缓慢增长，政府减少限制性干涉，市场波动开始平稳。④ 房地产不再是资金关注的热门行业，客户关注度及热情不高，暂缓购买行为。 房地产慢慢过度到下一个复苏与增长周期。复苏与增长阶段表现① 销售价格自住需求入市② 投资机会开始出现，投资、投机需求市场交易量增加空置率下降。③ 各种因素带动房价继续缓慢回升，市场乐观情绪，投资者信心， 市场预期，房地产投资转旺盛。④ 优质烂尾楼逐渐开始启动，不良资产得以翻身，成为短平快的投资好机会。 　 institut