房地產估价师考试-估价案例与分析考试笔记.docVIP

一、问答题 估价工作程序（步骤）的确定 选择用什么方法 使用所选方法的主要步骤 确定最终估价额 市场法估价的基本步骤：搜集交易实例选取可比建立价格可比基础交易情况修正交易日期修正房地产状况修正（、权益、实物）求取比准价格收益法估价估价的基本步骤：搜集有关收入和费用的资料；估算潜在毛收入；估算有效毛收入；估算运营费用；估算净收益；选用适当率；选用适宜的计算公式求出收益价格。估价的基本步骤：土地取得费用土地开发费用管理费用投资利息销售税费开发利润假设开发法估价的基本步骤：调查待开发房地产的基本情况；选择最佳的开发利用方式；估计开发建设期；预测开发完成后的房地产价值；估算开发成本、管理费用、投资利息、销售费、开发利润、购买待开发房地产应负担的税费；进行具体计算。甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。 请问： 1、? 2、? 3、? 【答】1、在估价程序上应特殊注意：⑴ 被拆迁人不允许估价人员进入酒楼实地查勘，估价人员应做好无利害关系第三人见证工作 (2分) 并在报告中作出相应说明 ⑵ 估价机构应将初步估价结果向被拆迁人公示7日 (1分) 并进行现场说明 (1分) ⑶ 公示期满后，估价机构将整体估