尚山近水房地产项目可行性研究.docxVIP

目录一、可行性研究21、全国宏观分析2（1）、全国国民经济发展状况2（2）、国家房地产政策2银川市市场分析5（1）、银川市经济发展状况5（2）、银川市2012年房地产政策与动态5（3）、银川市商业用房投资销售情况63、兴庆区状况64、兴庆区市场预测74.1市场预测74.2收入、成本、费用预测74.3财务评估74.4盈亏平衡分析84.5敏感性分析84.6风险评估81、经济环境8（1）、宏观政策及经济形势（通胀、利率、汇率等）8（2）、重大事件及其影响10（3）、城市建设（城市规划、固定资产投资、拆迁计划等）10（4）、人口及其变化状况（总量、新增家庭数、外来常驻人口比例等）122、房地产市场环境13（1）、结构及其规模（一、二、三级市场）13（2）、板块布局（热点区域）13（3）、行业成熟度（产品丰富度、外来开发商的进入程度）14二、房地产项目价值分析151、区位价值分析15（1）、产业分布（第三产业、旅游经济、高新技术产业、物流等）15（2）、街区价值（土地级别，区域功能定位、人文历史价值等）162、项目资源分析16（1）、自然（山景、海景、湖景等）、人文景观16（3）、配套资源（购物、教育、医疗、文化、娱乐等）163、同区位、同类型、同价位竞争项目分析17（1）、银川市别墅分布17（2）、成功案例分析174、潜在客户分析18（1）客户年龄构成与家庭人口18（2）客户职业背景构成18（3）客户特征描述19（4）客户行为习惯分析195、得出项目结论20（1）、2-3年片区内供应量预测20（2）、价格走势预测20（3）、需求趋势预测20（4）、产品类型和设计创新点20三． 项目定位213,1SWOT分析213.1 .1 优势分析213.1.2 劣势分析213.1.3 机会分析223.1,4 威胁223.2客户定位23该项目客户定位233.3产品定位24(1) 功能定位24（2）户型定位243.4价格定位243.5经济效益分析25市场推广4.1地段254.4推广费用预算274.5现场包装方案284.6制定销售方案29销售次序292. 销售时机303、销售目标304、价格策略304.7制定推广策略314.8营销工作总体时间表32附件1：33土地基本信息33附件2：35土地位置35附件3：35项目报批5证35附件4：项目报批流程36附件5 ：户型图36小组分工37一、可行性研究市场分析1、全国宏观分析（1）、全国国民经济发展状况年份GDP亿元GDP增长率人均GDP美元人均GDP增长率2005184937.411.3%173210.7%2006216314.412.7%207012%2007265810.314.2%265213.6%2008314045.49.6%34149.1%2009340902.89.2%37488.6%2010401202.010.3%43949.0%2011471564.09.2%541510.1%20125193227.8%6100（2）、国家房地产政策国八条为进一步做好房地产市场调控工作，逐步解决城镇居民住房问题，促进房地产市场平稳健康发展，国务院继去年5月的“国10条”后，于2011\1\26日出台“国八条”指导全国楼市的政策导向，随后各地政府陆续出台各地执行细则，对楼市进一步进行调控。——《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》国办发〔2011〕1号。其中重点内容有：第三条“调整完善相关税收政策，加强税收征管调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。税务部门要进一步采取措施，确保政策执行到位。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。”第四条：“强化差别化住房信贷政策（银行政策）对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理。金融房贷紧缩政策根据国务院精神，银监会也表示要做好差别化信贷政策。今年以来，央行连续加息和提高存款准备金率导致银行信贷额度紧张，不少银行取消了此前贷款的利率优惠，并严格审查和执行开发贷款程序。降低部分项目收费标准国家发展改革委印发《关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知》，决定自5月1日起降低和规范住房交易手续费、施工图设