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山水雅居营销策划报告 东莞·常平 目 录 前 言……………………………………………………… 2 市场分析………………………………………………2~12 项目分析………………………………………………13~18 项目定位………………………………………………18~21 行销策略………………………………………………21~23 广告推广策略建议……………………………………23~28 推盘思路及价格策略…………………………………28~29 我们的优势…………………………………………… 29 公司业绩………………………………………………30~31 合作方式………………………………………………31~33 前言 房地产开发与房地产营销发展到今天，已经处于客户导向阶段。房地产开发与营销的各个环境节都应以客户为中心，首先应经过严密的市场调查与论证，确定目标市场，然后根据其消费特征确定合适的房地产产品，并在此基础上组织有效的宣传推广攻势及周到的售后服务工作。 本着这一基本原则，百事城公司各级领导及策划部门经过前一段时期对本项目及所在片区至常平房地产市场的调查研究，希望籍此能让本项目更加适销对路，取得理想的销售业绩并为发展商的品牌建立增辉添彩。 市场分析 东莞市房地产调研报告 新城市规划将东莞划分为四大经济片区 是以市区为中心包括石龙、寮步、茶山、麻涌等镇的西北经济片区，这将是全市政治、经济、文化中心、公路枢纽、珠三角高新技术产业基地之一，外向型加工贸易、三高农业基地。 是以虎门为中心，包括长安，厚街等镇的西南经济片区，这将是外向型港口工业及出口贸易区，旅游中心和爱国教育基地。 是以常平为中心，包括大朗、黄江等镇的中心北经济片区，这将是全市铁路交通枢纽，加工贸易区和外贸仓储基地。 是以塘厦为中心，包括樟木头、清溪、凤岗等镇的东南经济片区，这将建成综合性加工工业基地、旅游渡假区。 东莞市房地产发展状况分析 在东莞新一轮城市建设高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。 然而当前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得更加理性，因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此，东莞市黄江镇百事城房产公司进行了“东莞市住房消费状况研究”的市场调研活动，我们从东莞市总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为详细的分析和研究。 在对东莞最具代表性的阳光假日、光大豪苑、活力康城、景湖花园、金月湾、东城中心、雍华庭等多个楼盘进行重点调查后，我们对其销售户型、成交状况、客户群体等方面进行分析： 由此可见，三户的单位较受欢迎，四、五房所占比例亦趋高，显示市民对住房要求渐高。 销售面积分析 面积（M2） 50以下 50~80 80~100 100~120 120~150 150以下 比例 1% 10% 23% 32% 23% 11% 销售面积分析（单位：平方米） 经上述数据可知，小户型开发量不大，市场接受能力很小，总的来说，大中型住宅是今后市场发展的趋势。 小结：经过分析，东莞市区的楼盘单位面积较大，主要原因是居民要求居住的面积较松，经济条件较好有关系，鉴于东莞本地房价只相当于深圳的一半左右，因此东莞人购买面积也大一些。 销售价格构成比例分析 价 格 2500以下 2500~3000 3000~3500 3500~4000 40000以上 比 例 8% 30% 29% 18% 15% 销售价格构成比例分析（单位：元） 小结：上述数据可知，2500~3500元/平方米的住宅受市场欢迎，3500/平方米以上住宅变占较大的比例，显示市民的消费水平渐趋高。 各类型物业销售价格分析 价格 2000以下 2000~2500 2500~3000 3000~4000 4000~5000 5000~6000 6000~7000 7000以上 多层 7% 25% 33% 26% 9% 小高层 2% 16% 30% 43% 9% 高层 7% 26% 47% 20% 别墅 16% 39% 35% 10% 各类型物业销售价格分析 调查显示，东莞居民住房消费更趋理性化，他们在做出购房选择时更注重环境、价位、地段等实用因索，并且对楼盘工程质量非常关注，在谈到对东莞房地产市场看法时，73%的被访者都把目光转到了房价上。当然消费者对东莞房地产市场的专业水平还比较认同的，此外也有被访者对楼盘处观等方面表示需进一步改善，见下图。 在谈到购房时优先考虑的三个因素时，83%的被访者选择了环境因素，价位被6