华立时代广场商业策划全案打印版197页.ppt

策划内容 Part 1 项目概况 Part 2 区位及社会经济研究 Part 3 商业情况研究 Part 4 商业物业研究 Part 5 商业发展定位研究 Part 6 商业设计建议 Part 7 租售策略建议 Part 1 项目背景 位置 大渡口区—主城区边缘 大渡口区规划商业中心的南端，新城与旧城交界处 项目情况 总建筑面积约10万m2。 商业面积约4.8万m2， 住宅约4.2万m2 项目四面临街 梯形用地，高差约5米 规划设计 裙楼商业，-1至4层 搂层面积约8500-10500M2 项目周边情况 项目筹备及开发进度 计划2005年7月开始施工 2007年9月竣工验收 2008年6月30日前开业 Part 2 大渡口区位及社会经济研究 在主城区中处于边缘化地位 地理位置因素 位于重庆市主城区西南部边缘。 现规划调整为主城核心区的边缘。 在主城区中处于边缘化地位 大渡口商业消费基础薄弱 区域人口规模小，增长缓慢 《大渡口区分区规划》中预计：到2020年区域人口规模达到45万人。届时人口规模仍落后于现在的江北区。  居民收入水平低，消费力弱  打造第六大商圈 区政府提出希望通过3-7年的努力，在大渡口打造重庆市独具现代购物公园特色的第六大商圈。 项目所在的商业中心： 总面积80.91公顷 可居住人口为2.62万人 其中商业面积共50万平方米。 与其他城市区域联系 公路与城市道路交通较为便利，区内及周边主要有上界高速公路、陈庹路、袁茄路、双山路、老九中路可通达中梁山、陈家坪、袁家岗及建桥工业园区A区。区内部分快速路出入口不完善对对外交通联系形成一定制约 过境车流主要方向由成渝高速公路经中梁山隧道进入陈家坪，经袁茄路、陈庹路、上界路向城区和巴南区方向。 Part 3 商业情况研究 重庆五大商圈发展情况及借鉴意义 各商圈发展目标 借鉴 共性： 1）商圈辐射范围内人口众多 2）商业聚集程度高 3）以标志性建筑、广场为中心呈放射状 4）以多个百货、大型超市为其商业带动龙头 5）产品类型及经营档次与区域内人口密切相关 6）有一定的商业基础沉淀，经政府打造后加速发展 7）除解放碑商圈外，其他商圈辐射范围仍以本区为主 从以上可看出： 任何一个商圈的形成发展都需要具备相当的条件，而其中的消费者是该商圈的决定性因素； 各大商圈仍在不断发展扩张，商圈相互之间的竞争日益激烈。 重庆百货、超市发展 现有五大商圈均有较大型百货、超市，且布局在商圈核心，起龙头左右。 重庆主要商家进驻要求 区域内商业中心，商业聚集度高 要求辐射范围内达到一定数量的人口 目标消费者有一定的购买力 要求有其他配套相辅 以家乐福为例： 其进驻要求中心区人口达到50万，辐射商圈内人口达到80万。 以大渡口区来看，虽然该区未有家乐福，但人口仅有20多万，远未达到开店规模；且大渡口区商业聚集度较低；另外该区住宅对外区购房者吸引力不足，现有的购房者大多是本区的二次置业者，消费力没有增加；以其他品牌商家的进驻情况为参考，如麦当劳或肯德基没有进入大渡口。 大渡口区商业布局： 大渡口区现有的商业主要集中在钢花路、松青路、文体路及区政府附近。 经营业种 餐饮和服装：主要消费点 陶瓷洁具和家具：占据了店铺数量的12%和8%。 电信通讯和日化/百货/超市：仍然处于相对较低的水平 业态单一，经营档次低 经营档次： 传统工业区，商业定位低 以满足本地居民日常基本需求为主，品种单一、同质化竞争严重，整体经营档次较低。 区府附近新建的餐饮业以中档为主，但供给量偏大。 项目商圈现状特点小结 大渡口区现有商业分布较为零散。 规模普遍较小，缺乏集聚力。 经营业种业态较为单一。 低档商业，整体经营档次仍处于较低水平。 收入水平： 2003年大渡口城市居民人均可支配收入8031元。 2003年重钢职工平均工资21090元。 商圈范围内人口评估： 项目1公里范围内居住人口评估 商业中心居住人口：2.6万人 九宫庙现居住人口：2.7万人 合计：约5.3万人 项目3公里范围内居住人口评估 商业中心居住人口：2.6万人 九宫庙居住人口：2.7万人 新山村居住人口：3.1万人 跃进村居住人口：4.8万人 八桥镇（约1/2）人口：1.9万人 合计：约13.2万人 消费构成仍以衣食住行为主 消费构成： 2003年大渡口区城市居民人均消费性支出6719元。 恩格尔系数为0.44。 衣食住行仍然是居民的主要支出项，四项合计占据了总支出的73%。 消费外流严重 日常生活消费品：在本区消费。 日常中低档餐饮：大都在本区消费。 服饰：绝大部分消费外流。有一定经济基础的人，还是到解放碑，高档消费基本上是定点消费 。 家电等耐用品：目前还是在主城区买。 中高档餐饮：缺乏中高档次