吴江正翔商业广场项目市调及策划定位报告final.ppt

三、项目地块分析 项目基本概况 项目效果图 项目实景图 项目位置图 鲈 乡 北 路 江 兴 西 路 本项目 项目主要经济技术指标： 占地面积：约1.7万M2 建筑面积：约3.6万M2，共有2个营业楼层 项目周边主要居住区分布 本项目 项目名称 售价（元/平方米） 类型 开盘时间 新湖明珠城 7,700-20,000 高层，别墅 2009 吴江上海城 均价6,500 高层 2007 丽湾国际 均价6,300 高层 2009 吴越领秀 7,800-12,000 高层，别墅 2004 江陵小区 均价5,100 小高层 2000 欧风华庭 均价6,200 小高层 2008 锦怡花园 均价6,500 小高层 2005 江城花园 均价6,400 高层 2007 油车小区 均价5,100 小高层 1999 龙庭锦绣花园 均价6,000 小高层 2002 西塘小区 均价5,300 小高层 2000 根据上表可以看出，项目周边住宅项目基本以中高档小区为主，周边潜在消费客群具备较高的消费实力。 四、商业定位及规划 S w O T 1）项目位处新旧城区的交界处，周边居住区集中，基础消费人口基础大；2）项目地处两天交通干道交汇处，交通便利，商业基础条件优越；3）项目引入沃尔玛主力店，品牌优势明显。 1）据我司调查了解，项目周边居住人群多为中档收入阶层，消费能力一般；2）项目周边商业设施匮乏，商业氛围较为欠缺，未来本项目商业培养期有可能较长。 1）项目周边居住人口密集，但配套商业设施较少，为本项目带来了潜在的商业发展机会；2）吴江商业发展相对较为滞后，品牌少，档次低，项目后期招商成功机会大；3）吴江经济发展势头良好，城镇居民收入水平逐步提高，未来消费潜力较大。 1）本项目距离永康路商圈1KM左右，而永康路商圈商业设施较为齐全，商业成熟度高，为传统的消费集中区域，商业人气极高，会给本项目带来极大的消费分流；2）项目地处城市商业网点规划（南移东扩）的反方向，政策倾向性不强。 项目SWOT分析 永康路商圈 市级商业主中心定位： 以百货和街铺为主的中档商业 集聚日常消费、餐饮、娱乐、购物、休闲为一体的、具有现代都市生活品质的社区购物中心 项目功能定位 本项目 基础消费 超市卖场 满足 近地点客层 松陵镇 23万人口 特色餐饮、娱乐、时尚、休闲 满足 区域辐射客层 吴江市 80万人口 根据本项目地理位置及商圈辐射态势，决定了本商业项目的消费主要由近地点客层消费，以及区域辐射客层的特色餐饮娱乐购物休闲消费来带动。根据项目体量和周边商业环境决定，必须在满足近地点客层消费的同时，吸引辐射商圈客流消费，以特色餐饮、娱乐、时尚、休闲为重要商业支撑。 项目客群定位 项目业态规划-F1 项目业态规划-F2 业态组合 业态占比 零售 40% 餐饮娱乐 30% 其他 30% 目标品牌： 色块编码： 餐饮和娱乐 皮鞋 服装 珠宝眼镜 肯德基 味千拉面 真锅咖啡 集集小镇 电影院 CacheCache 圣迪奥 真维斯 捷克走路 ONLY/VEROMODA 百丽 达芙妮 康奈 登喜路 红蜻蜓 金伯利 老凤祥银楼 明晶眼镜 茂昌眼镜 项目业态配比 通过对竞争、未来市场走势及投资回报率等多方面因素的分析，制订合理的基准参考价格方案，为其他相关策略提供基础与依据。 商铺的差价策略主要表现为不同楼层差价及同一楼层不同单元差价。这其中应考虑朝向、位置、面积等因素，总体上应考虑合理性与操作方便性。 定价策略 差价策略 项目租金定价策略 租金建议 地理位置 地理位置对商业租金的影响颇大，本项目地处永康路商圈外围，地理位置优越，租金定价市场可借鉴程度较高。 业主经营策略 为吸引知名品牌商户入驻本项目，我司建议在未来的招商工作中，给予此类商户一定优惠政策。 商户承受力 目标商户因其经营范围及经营策略的不同，对其商铺的租金有不同的承受能力，一般来说，同行业之间的范围基本一致。 项目租金定价依据 项目租金定价依据 基数：根据对吴江地区相类似项目的综合评定 设定基数为10。 区位系数：根据项目所在位置，恒定区位系数为0.834。 租金：在测算租金的基础上增加15%。 备注：此“一铺一价”仅作为双方参考，各铺位的具体价格最终以正翔确认的合同商务条款为准。 针对本项目的租金定价方面，除了参考当地市场实际租金水平及竞争项目可参考租金水平外，还对项目所在区位、铺位及品牌和面积等综合考量，以期为项目定夺出最为合理的租金及报价。 项目租金分析 项目平均日租金：5.15-5.93元/平方米/天 全年租金总收益76元≈24,866,280元 五、项目初步销售方案建议 市场基础 建筑形式 投资收益 经营展望 为使本项目未来发展方向更加准确，我司从诸多方面包括市场调研（宏观经济