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旅游度假投资开发管理专题采访——专访北京华智咨询有限公司合伙人康福田　三中全会之后释放出诸多改革的信号，相继引来后续投资热，而无疑旅游成为第三产业当中能够将第一产业、第二产业融合发展的途径，各地都积极发展旅游业。就此，记者采访了北京华智咨询有限公司执行合伙人康福田。　康福田：北京华智咨询有限公司执行合伙人，中国人民大学商学院和中央财经大学财政学院毕业，长期从事旅游度假投资管理和项目开发管理工作，个人专著、译著多部，发表论文10余篇，兼任北京闽南文化创意产业商会理事、北京中景园旅游规划设计研究院副院长旅游圈特约专栏作家等职务。出生于1979年，随着中国改革开放而成长的一代人，“改革创新、开放合作、价值分享、民主管理”是康福田的核心思想来源。　记者问：三中全会后对旅游投资开发有哪些影响？　康福田：根据华智对三中全会的政策解读，华智认为文化创意经济、农业经济、旅游经济（养老经济）、教育经济、互联网经济将会是下一阶段经济发展的热点和政策支持的重点，它们符合当下改革的趋势，远离政治敏感地带，受到羁绊最少，将来应该很有前景。所以，华智一直非常看好旅游度假投资开发前景。　三中全会之后，有三个方面的改革是与旅游相关的，包括农村土地制度改革、文化管理制度改革、生态环保制度改革。　首先，农村土地制度改革。通过农村土地改革盘活农村土地资源，加强生产合作社的管理效应，进行大规模的集约化生产，将会产生更大的经济效益。乡村旅游、创意农业、养老度假是我国到农村投资的三个重要领域。第一，乡村旅游在我国已经开展了有一定的时间，具有一定的基础，目前还有很多空间可以释放。第二，创意农业是刚兴起的产业，更加融入了创新、文化、灵感等生命要素；创意农产品价格较高、市场缺乏，创意农业景观具有较强的吸引力。第三，农村是天然的养老环境，空气质，气候环境、人文思想等都是养老的上等条件，但是农村医疗卫生事业落后、交通等公共基础设施缺乏，未来农村养老度假也是不错的投资领域，当然要防止土地改革变成地产投资的蛋糕。　其次，文化管理制度改革。文化改革也有利于旅游的发展，旅游本来就是文化创意产业。三中全会强调“深化文化体制改革，加快完善文化管理体制和文化生产经营机制，建立健全现代公共文化服务体系、现代文化市场体系”，文化市场体制的建立将有利于衍生旅游的发展，比如电影主题的度假乐园、动漫为主题的旅游产品等。　最后，生态环保制度改革。三中全会强调“建设生态文明，必须建立系统完整的生态文明制度体系，用制度保护生态环境。要健全自然资源资产产权制度和用途管制制度，划定生态保护红线，实行资源有偿使用制度和生态补偿制度，改革生态环境保护管理体制”。旅游度假开发在一定程度上是破坏生态环境的，尤其我国目前还是大众化的旅游，在节假高峰期旅游景区承载力下降，旅游在我国对生态环境破坏是明显的，应该建立“旅游生态环境补偿机制”恢复景区的承载能力，做好生态环保制度改革。　　记者问：投资开发旅游度假项目应注意哪些问题？　康福田：要做好旅游度假投资开发，应该在市场、政策、渠道、资源、团队等几个要素把握好。　第一是市场要素。在大多数情况下，主要是市场信息不对称导致投资开发风险管理很难做；市场机制不灵且其问题导致很多不透明，在半市场经济条件下，非市场因素对旅游度假投资开发影响很大。　第二是政策要素。旅游度假开发涉及多种政策，比如农村土地政策、农业政策、文化产业政策、房地产政策、环境保护政策等，这些政策出自不同的国家部门，本来就很难协调统一，因此做好政策研究很关键。政策出自政府，地方政府是国家政策的执行者，地方政策的制定者和执行者，因此政府关系非常重要。　第三是项目渠道。政府关系意味着可靠的项目来源渠道和更好的优惠政策，这种渠道很大程度源自投资开发商老板和政府有着天然，或者关系人牵桥搭线而建立的某种关系，实际中，很多中小型投资开发商都是随着一把手从政地区变化而转移。　第四是资源要素。选择好的旅游区位、好的项目地块、好的自然和人文资源要素等，是旅游度假项目投资的关键。但是，所有这些都是依托于项目渠道可靠、符合政策法规、符合市场趋势的条件下，才能更凸现资源要素的作用，即利用政策和政府关系等，以更低的价格获得优质资源。　第五是团队要素。旅游度假开发，特别是大型多功能度假区开发，其复杂程度远超过城市商业地产，因此其团队人才要求更多元化，更高要求。一般旅游度假开发团队成员包括市场研究和营销、政府关系、规划设计、工程管理、经济、法律等多领域，如何组建一支良好配合的专业开发管理团队将是项目成功投资的关键。　记者问：您在旅游度假开发规划实践有哪些创新？　康福田：我在旅游度假开发规划的创新思想主要来自于“道法自然”，自然是灵感的源泉，我们在创造、创新，但是游客在旅游度假体验的不是高科技智能工业新品，而是自然的生命的感悟。因此，我始终把项目主题、