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武汉新区住宅用地享乐价格研究 范例，并对其做出预测，为新区的合理规划、利用资源、配置资金等方面的问题的研究起一个抛砖引玉的作用。 1.2研究思路 本文的基本研究思路是通过预测使用土地的预期收益，反推土地出让价格。具体在本文中表现为预测武汉新区用于居住的房地产价格，反推该区土地拍卖时出让 价格。笔者认为根据土地的用途，如住宅，来预计土地的未来所有者一一房地产开发商利用这些土地所能够得到的收益，推算它们愿意为此付出的土地成本，即政府 可回收的土地出让金的这种方式是可行的。采用这种方式是基于开发商对房价的预期决定了土地拍卖时房地产开发商出价的这种认识。 首先应用土地估价方法分析。土地估价的方法包括收益还原法、市场比较法、 乘J余法等。在有开发价值土地的估价中，主要应用剩余法，即利用其开发后预计获得的总收益扣除其开发和正常利润，其剩余值就是土地上所能提供的土地价格。在 应用剩余法对土地进行估价时，首先应确定该土地的最高、最佳使用方式，之后确定其未来的最佳利用程度，估算开发完成后的总收益，而后估算这块土地开发总成 本。这样就可以运用公式计算出地价，其公式是: 土地价格二预计综合开发收益一更新或开发总投资一投资利润 若该地块用途为建造商品住宅或办公楼等，可用公式表述为: 土地价格=楼价一建筑成本一其它费用一税金一正常利润 由于在公式中土地价格、建筑成