润业房地产权投资信托可研.doc

（房地产开发融资类） 山东省国际信托有限公司 可 行 性 研 究 报 告 项目名称：润业房地产股权投资项目 集合资金信托计划 呈报部门： 项目负责人： 二○一一年一月 第一部分：信托计划基本情况 一、项目背景 2008年1月30日山东润业房地产开发有限公司（以下简称：润业房地产公司）取得位于济南市历城区工业南路南侧的东城摩尔项目（原称：润业·117°青年家园项目）用地，项目因资金紧缺，工程进度缓慢。后经过股权变更，崔记冬、谭繁华接手润业房地产公司，成为润业房地产公司的股东。 山东恒华置业有限公司（以下简称：恒华置业公司）为润业房地产公司的关联企业，恒华置业公司的法定代表人刘城为润业房地产公司的实际控制人。恒华置业公司在舜耕路开发了舜耕名筑项目，主要为复式花园洋房，现正在销售过程中。 东城摩尔项目占地13036平方米，规划建筑面积为34706平方米，现该项目已取得四证，主体建筑已建至地面，工程正在有条不紊的进行之中。 二、信托计划概述 (一)信托名称 润业房地产股权投资项目集合资金信托计划 (二)信托规模 约7000万元人民币。 (三)信托期限 信托期限为1年。当信托目的实现，如所投资股权得以转让，则信托终止。 (四)信托类型 指定用途的结构化集合资金信托。其中优先信托单位5000万份面向公司客户发行，劣后信托单位2000万份定向刘城购买，每份信托单位发行价格1.00元。 (五)资金用途 信托资金用于向润业房地产公司增资及受让崔记冬、谭繁华持有的部分润业房地产公司的股权。 (六)信托资金运用方式 本计划采取股权投资的方式运用信托资金。①5000万元用于对润业房地产公司增资扩股，增资完成后，润业房地产公司总股本由2000万元扩充至7000万元；②2000万元用于受让崔记冬、谭繁华持有的1650万元润业房地产公司股权。我公司将持有润业房地产公司95%的股权，刘城作为信托计划的劣后受益人，原润业房地产公司报表中的资本公积6000万元由全体股东按比例享有。 信托计划成立时赋予恒华置业有限公司受让我公司持有的润业房地产公司股权的优先选择权，该权利必须在信托成立2个月内予以确认，如行使，则需在信托计划届满1年时，受让我公司持有的润业房地产公司股权，受让价格为原信托资金的112%。如股权转让手续复杂，届时不能完成股权转让，则恒华置业公司受让信托计划原受益人的信托受益权，受让价格为原信托资金的108-109%。待股权转让手续完成后，信托计划结束。 恒华置业公司的法定代表人刘城对恒华置业公司的回购义务承担连带责任担保。 (七)信托利益分配 信托财产扣除信托报酬、保管费、律师费、管理费等有关信托费用及税赋后全部向受益人分配，委托人预期收益率为8%/年-9%/年。 (八)信托费用 信托费用主要包括： 1、银行推介信托计划的费用，为所推介资金的 %； 2、信托资金保管费，为信托资金的 %； 3、股权转让合同印花税，为0.05%； 4、律师事务所出具法律意见书费用， 万元； 5、银行结算费用及合同印刷、差旅等管理费用。 其他应由信托财产承担的费用。 （九）信托报酬 我公司根据信托管理的不同阶段，按不同的标准收取信托报酬。 1、信托成立至恒华置业公司受让信托计划原受益人信托受益权期间，信托报酬为信托资金的3%； 2、恒华置业公司或其关联方成为信托计划的唯一受益人，信托报酬固定为每年10万元。 三、被投资公司概况 （一）公司简介 名称：山东润业房地产开发有限公司 成立日：2006年4月21日 经营范围：房地产开发、销售，装饰装修工程施工，物业管理，房地产中介服务，建筑材料的销售。 公司资质：房地产开发暂定资质 注册资本：2000万元 实收资本：2000万元 公司股东：崔记冬，以货币出资1020万元人民币，占注册资本的51%；谭繁华，以货币出资980万元人民币，占注册资本的49%。 法定代表人：崔记冬 （二）财务状况评价 润业房地产公司2006年4月成立，实收资本金2000万元。截至2010年7月31日，公司总资产7184.71万元，净资产4998.11万元，负债2186.60万元，资产负债率30.43%。 （三）被投资公司开发项目概况 润业房地产公司成立于2006年，东城摩尔项目是其第一个房地产项目。 四、股权受让方概况 （一）公司简介 名称：山东恒华置业有限公司 成立日：2005年10月27日 经营范围：房地产开发与经营；物业管理。 公司资质：房地产开发暂定资质 注册资本：1500万元 实收资本：1500万元 公司股东：刘城、淄博鑫盛房地产开发有限公司。刘城，以货币出资750万元人民币，占注册资本的50%；淄博鑫盛房地产开发有限公司，以货币出资750万元人民币，占注册资本的50%。法定代表人：刘城。 （二