房产部经纪人岗前培训——建筑知识 案例.pptVIP

房产基础知识 一级市场：土地市场—发展商从国家通过各种途径取得土地使用权，用来开发房地产项目； 二级市场：增量房市场—发展商完成开发项目，并推进市场进行销售； 三级市场：存量房市场—进行过一次交易后再次交易的所有房屋； 注： 中介主要服务于房地产的二、三级市场 3、土地使用年限： 居住用地七十年； 工业用地五十年； 教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； 商业、旅游、娱乐用地四十年； 综合或者其他用地五十年。 砖混结构： 这类建筑物的竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板，其中也包括少量的屋顶采用木屋架。 特点：建造层数一般在6层以下，造价较低，但抗震性能较差，开间和进深的尺寸及层高都受到一定的限制。所以，这类建筑物正逐步被钢筋混凝土结构的建筑物所替代 钢筋混凝土结构： 承重构件如梁、板、柱、墙等，是由钢筋和混凝土两大材料构成。其围护构件如外墙、隔墙等，是由轻质砖或其他砌体做成。 特点：结构适应性强抗震性能好，耐用年限较长。 钢结构： 主要承重构件均是用钢材制成。 特点：建造成本较高，多用于高层公共建筑和跨度大的工业建筑，如体育馆、影剧院、跨度大的工业厂房等。 建筑面积：建筑物外墙外围所围成空间水平投影面积，包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等。 商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积 套内建筑面积 =套内使用面积（地毯面积）+阳台建筑面积+套内墙体面积。 公摊面积：指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。 建筑覆盖率：又称建筑密度，一定地块内所有建筑物的基底面积与建筑用地面积之比。 使用率：房屋使用率是指房屋的使用面积与销售建筑面积的比例，目前物业市场上多以套内建筑面积与销售建筑面积之比表示是不对的，但对客户来说最具有实际使用意义的是使用面积。二者在数值上差距越大使用率越低，效用也越低。 室内基础设施： 单气：暖气 双气：暖气、天然气（管道煤气） 三气：暖气、天然气（管道煤气）、冷气 影响房屋价格的因素有哪些？它们的影响程度有多大？ 影响二手房房价的因素对其影响程度大小排序如下： （1）地理位置；（2）年代；（3）朝向；（4）楼层； （5）房屋格局； （6）交通；（7）装修； （8）楼内外及小区环境； （9）市政；（10）其他。 工作愉快 * 房地产一级市场：是土地交易市场，是土地所有者与使用者间的纵向交流，由政府直接控制和垄断经营。 房地产二级市场：是增量房地产交易市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。 房地产三级市场：即存量房地产交易市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的重新配置。 * * 　　　　　　　　　　欢　　　　迎您 一、房地产知识 ——房屋、土地和它们衍生的各种物权的总称，又称不动产。 房屋 土地 房地产 1、房地产市场分类 一级市场 二级市场 三级市场 二、房地产市场 2、房产分类 按房屋性质分 增量房：一手房，新楼盘 存量房：二手房 住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上； 单套建筑面积在140（含）平方米以下； 成交价低于同级别土地平均交易价的1. 2倍 住宅 普通住宅： 非普通住宅：不满足普通住宅任何一项条件的 非住宅 按用途分 二、建筑知识 1、建筑概念 建筑物：广义的是指人工建筑而成的所有东西，包括房屋和构筑物；狭义的建筑物是指物能够供人们居住、工作、娱乐、储藏、纪念或其他活动的空间场所，不包括构筑物。 如：住房、剧院、写字楼等 2、建筑分类 按材料分 砖木结构： 这类建筑物的主要承重构件是用砖、木做成。其中，竖向承重构件的墙体和柱采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架采用木材。 特点：层数较低，一般在3层以下。1949年以前建造的城镇居民住宅，20世纪50～60年代建造的民用房屋和简易房屋，大多为这种结构。 按楼层数分 低层建筑：1～3层 多层建筑：4～6层 中高层建筑：7～9层 高层建筑：10层以上 注：建筑总高度超过100m的，不论是住宅还是公共建筑、综合性建筑，均称为超高层建筑。 按空间布局分 跃层：是一套住宅占有上、下两个标准楼层，上下层不