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***市土地利用总体规划修编专题之 ***市中心城市土地利用研究 　市　国　土　资　源　局 ***有限公司 二 ○ ○ 六 年 九　月目　录　 一、背景分析与研究思路 1 （一）背景分析 1 （二）研究目的 4 （三）研究方法 5 （四）研究思路 6 二、城市发展与用地状况 7 （一）城市发展概况 7 （二）中心城区用地规模与结构 9 （三）中心城区形态与用地布局 19 （四）城市用地特点与存在的问题 22 （五）影响城市土地利用的因素 25 （六）土地利用动态变化趋势 29 （七）***市区土地利用变化分析 33 三、土地利地动态变化分析 36 （一）农用地总量变化分析 36 （二）建设用地总量变化分析 36 （三）未利用地总量变化分析 37 （四）土地集约利用变化分析 37 四、城市功能定位 46 （一）城市发展条件 46 （二）城市功能定位 48 （三）城市发展战略 48 五、中心城区用地规模研究 53 （一）影响城区用地规模的因素 53 （二）中心城区人口规模 57 （三）建设用地条件分析 65 （四）中心城区用地规模 68 六、城市用地布局及时序安排 74 （一）城市用地布局原则 74 （二）城市用地发展方向 74 （三）城市用地布局总体结构 75 （四）城市用地布局方案 75 （五）城市用地时序安排 80 七、城区土地利用调控措施 80 （一）协调“两规”关系，发挥调控作用 81 （二）盘活存量土地，增加土地供给 82 （三）加强土地整理，扩大用地指标 83 （四）运用市场机制，优化资源配置 84 （五）加强城乡结合部的土地管理 84 一、背景分析与研究思路 （一）背景分析 我国正处在城市化高速发展阶段，随着城市化的发展，一方面，城市建设规模快速膨胀，大量的城郊土地非农化，进一步加剧了用地紧张的局面；另一方面，与非农业相比，农业比较效益偏低，机会成本较高，必然导致农民对农业投入的热情，致使农村建设用地利用率相对低下，土地资源浪费严重。从我国的基本国情和粮食安全战略需要考虑，必须把建设用地总量控制在一定的规模范围内，由此，国家提出了城镇建设用地增长与农村建设用地减少相挂钩的基本思路，解决这个问题的关键在于加强城镇建设用地的规划和整理，提高城镇建设用地利用效率。因此，进行中心城区土地利用问题研究，不仅是合理、集约利用土地资源的需要，也是全面建设小康社会和落实科学发展观的要求，更是加快实现城乡二元结构战略性转换、建设社会主义新农村的一项重要课题。在我国城市化加速发展的阶段，研究***市中心城区土地利用问题是非常有用的，因为，在城市化过程中，土地资源的配置与利用方式正在发生着前所有的变化。 1、城市规模迅速扩大 城市化一方面表现为部分农业劳动力转化为非农业劳动力和农村人口转化为城市人口；另一方面表现为农业用地转化为非农业用地和农村用地转化为城市用地，从而导致城市人口和城市用地的扩大。城市化必须以用地作为依托，城镇化进程中土地扮演着极其重要的角色，无论是产业结构调整，还是人口的聚集，基础设施的建设，都必须通过土地重新配置来实现。城市规模的扩大是城市化的必然现象，是不可改变的规律。 2、经济结构的战略性调整 适应经济全球化的需要和国内市场经济的建立，城市第一、第二、第三产业做出迅速调整，第三产业比重明显增长。许多城市的第三产业已经超过第二产业成为城市的主导产业或支柱产业。在第三产业中行业结构也发生了变化，服务业，特别是现代服务业成为城市的经济增长点。由于产业结构与用地结构密切联系，导致三次产业的空间布局的变化，发生所谓退二进三的土地运动。 同时，居民结构的变化，也导致空间结构的变化。城市人口结构与就业结构随经济的发展而变化。城市的职工结构随城市性质、结构与功能的变化和进步，更加适应了城市科学技术和生产力发展的要求，城市白领工人增加，而蓝领工人，特别是产业工人相对减少。市中心第三产业从业人员增加，而第二产业从业人员减少。许多大城市进入再开发和居民重组的新时期。 3、城市形态发生剧变 随着整个经济社会的发展和生产力的进步，城市的分布和形态都发生相应的变化，出现许多新的城市布局和形式，例如，大片高楼大厦林立，尤其是大城市的办公楼、高层住宅楼拔地而起，商务中心、规模巨大的超市、仓储式超市、步行街、城市广场如雨后春笋般地在许多城市兴起，这些形态和景观，不仅使城市的空间格局发生变化，而且促使用地的增加。随着城市人口的增加，人们的经济活动和社会交往更加频繁，经济发展和居民生活水平提高，加上居民活动半径的扩大，城市的公共交通增加，私人小***骤增。所有这一切，都会引起交通布局的发展、城市用地的变化。 4、城市绿地明显扩大 整个世界环境问题日益突出，城市对环境问题越来越重视。促使城市的绿地面积不断增加，绿