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物权法对物业管理行业的影响与对策 一、建筑物区分所有权的权利主体 (一)业主的概念 (二)业主身份的确认 (1、房屋所有权证登记人 第九条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 2、房屋买卖合同的买受人 第十五条　当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 3、房屋继承人或受遗赠人 第二十九条　因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。 4、房屋建造人 第三十条　因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。 5、生效的行政、仲裁或司法文书确认人 第二十八条　因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 (三)业主物业管理权利的取得与终止 1、交付取得与终止 2、登记取得与终止 3、业主房产抵押、查封后,其物业管理权利是否受到限制 4、进入破产清算的房产,其物业管理权利由谁行使 5、违章建筑的买受人是否享有业主的权利 (四)业主物业管理义务的承担与终止 1、交付承担 2、登记承担 3、确认承担 4、业主变更后拖欠管理费的承担 5、查封房产管理费的承担 6、抵押房产管理费的承担 7、拍卖房产管理费的承担 8、违章建筑管理费的承担 (五)业主物权的保护 1、物权的私力保护(自助、和解、调解、仲裁) 2、物权的公力保护(业主的诉权与诉讼时效) 3、建筑物出入查证制度的合法性问题 业主公约约定、公示 证件出示、登记 受托拒绝权 4、物业管理区域放行条制度的合法性问题 业主公约约定、公示 善意提醒 5、委托停水、停电行为的法律责任问题 书面委托（证据）——时间、行为 6、委托保管行为的法律责任问题 书面委托（证据）——时间、权益声明 7、委托防范行为的法律责任问题 8、拾得遗失物、漂流物,发现埋藏物或者隐藏物的处理问题 第一百零九条----第一百一十四条 通知/公告，妥善保管（六个月），返还，上交（公安机关等有关部门），保留证据 第一百一十三条　遗失物自发布招领公告之日起六个月内无人认领的，归国家所有。 二、建筑物区分所有权的权利内容 1、专有所有权:业主对专有部分享有的自由使用、收益及处分的权利。 2、共有所有权:业主依据法律、合同以及业主公约对建筑的共有部分所 共同享有的权利(具有从属性和不可分割性) 3、共同管理权:业主基于一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的密切关系而形成的作为建筑物管理团体之一成员而享有的权利和承担的义务(外部权利)。 三、建筑物区分所有权的权利客体 (一)专有部分 1、专有部分的构成要件 2、专有部分的范围(中心说、空间说、最后粉刷表层说) (二)共有部分 1、建筑物的基本构造部分——主体结构等 2、建筑物的共有部分及附属物——电梯、楼梯、垃圾房、设备房等 3、仅为部分业主所共有的部分——楼板、相邻墙 4、物业管理用房权利归属问题——业主共有 5、建筑区划内的道路的权利归——业主共有 6、建筑区划内的绿地权利归属问题——业主共有，除外情况（一楼窗前花园）。 第七十三条　建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 7、停车库、车位权利归属问题——优先权，规划中没有后改建的为业主共有 第七十四条　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 8、屋顶平台权利归属问题——业主共有 9、会所权利归属问题—— 10、架空层权利归属问题——应为共有，如规划为停车位，则应按停车位权属处理 11、建筑物外墙面权利归属问题——业主共有，有约定使用权与收益权的从其约定，维修费用归属存在争议。 12、其他公共场所、公用设施 四、业主对专有部分的权利义务 (一)业主对专有部分的权利(占有、使用、收益、处分) (二)业主对专有部分的义务 1、不得危及建筑安全 深70号令已取消 案例：承重墙倒下，露出法律盲区 2、不得损害其他业主合法权益 第七十七条　业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。 3、自行承担管理与修缮的费用——特约