龙之梦市场调查报告.docVIP

报 告 目 录 一、项目简介 二、区位分析 区域规划 区域商业格局 本案在中山公园商圈中心的地位 三、市场分析 （一）区域房地产概况 （二）中山公园商圈消费需求分析 四、区域商业 （一）区域商业分布 （二）区域商业业态 （三）区域租金 小结 五、龙之梦购物中心现状分析 六、龙之梦购物中心SWOT分析 七、龙之梦购物中心调整建议 项目简介 龙之梦购物中心位于中山公园商圈的核心区域，中山公园西侧，南起长宁路，西临凯旋路，东北侧紧靠汇川路，地处地铁2号线、轻轨明珠线交汇点，与底层公交车站、地下二层出租车站，形成了一个轨道交通枢纽商业结合体。项目总建筑面积达32万平方米，总投资亿元。其地上商业设施面积达到万平方米，相当于两个港汇广场的容量，甚至一个建筑就相当于市级商圈（万平方米商业面积）的容量要求是上海迄今为止单体面积最大的购物中心，也是中国大陆目前唯一的一座融城市交通换乘、购物、休闲、娱乐、商务、酒店等多种功能于一体的“销品茂”。 二、区位分析 （一）区域规划 “十一五”规划中，中山公园将建成以现代商业和多媒体产业为主导，具备商务、休闲、娱乐、文化和居住等多种功能的市级商业中心区域规划核心围绕三大方面展开：中山公园地区被定位为上海城市副中心。未来的两年里，政府将投资建设人行空中走廊、公交换乘中心，与已经建成的地铁、轻轨和高架构成五重立体交通。便捷的交通无疑给未来的中山公园商圈带来无穷的发展空间，而位于其中的楼盘也必将潜力无穷。在居住的基础上，长宁区政府表示还要发挥中山公园的现代商业和商务功能。到2005?年，长峰商城、华美达广场、新锦江商厦、康宁广场、88广场等一大批大型的商业设施将先后建成，除了这些即将落成的旗舰级购物中心外，众多办公楼和酒店也将在这一地区全面建设和落成。经营性投资的增加，势必将大大抬升该地区的房地产市场整体形象。上海多媒体产业园将落户中山公园。上海多媒体产业园是一个以数码为主题、以多媒体产业为特色的高科技园区，是高科技企业和有志于在上海创业的IT精英的创业天堂。高科技产业是未来最具发展的产业，在国外，高科技园区周围的楼宇千金难求。因此，多媒体产业园的发展潜力也将为该地区的楼盘注入不可估量的动力。龙之梦购物中心位于中山公园商圈的核心位置使得中山公园商圈在体量上有了质的飞跃，为中山公园商圈最终形成画上圆满句号。“城市交通枢纽型商业”，是随着城市轨道交通发展而出现的一种新型商业设施，这类商业设施依托轨道交通，勾连地下地上建筑，集聚多种城市功能。上世纪80年代，东邻日本利用城市轨道交通大力发展这一商业设施，我国香港地区机场快线青衣站的建设，也是运用这一模式的成功范例。交通换乘功能是城市交通枢纽的核心功能之一，“龙之梦”通过有机组合，完成了这一城市交通枢纽的核心功能，它充分利用了轻轨、地面公交、地铁建设的不同高度，形成了立体换乘布局。1．周边住宅 路易凯旋宫 凯欣豪园 圣约翰名邸 兆丰嘉园 楼盘名称 地理位置 入住时间 均价 （元/平方米） 兆丰嘉园 长宁路 2004-2-1 24,000 路易凯旋宫 武夷路 2004-12-1 23,000 凯欣豪园 汇川路 2006-6-30? 22,000 圣约翰名邸 长宁路 2003-3-31 20,000 大家源新城 长宁路 2003-1-1 13,500 富都花园 宣化路 2005-9-29 11,000 周边主要住宅信息： 2．周边写字楼 中山公园地区目前可租用的写字楼主要分布在定西路和长宁路沿线，近期租金不断上涨，已达到-4元/平方米/天，部分新开高品质办公物业租金达到元/平方米/天的水平写字楼的售价在15000-25,000元/平方米。 周边主要办公楼信息 楼盘名 位置 售价 （元/平方米） 租金 （元/平方米/天） 亨通国际大厦 长宁路855号 15000－16000 2.5－3 绿地商务大厦 愚园路1240号 21000 4.2－4.6 洛克双喜大厦 定西路1536号 25000 / 龙之梦大厦 沿安西路 / 5.8 名光大厦 定西路1279号 / 1.3-1