20130110东莞东城_卓越商业广场营销定位报告84页.pptxVIP

瑞峰置业投资顾问有限公司RUIFENG REAL ESTASE CONSULTANT CO.LTD 卓越商业广场营销定位报告2013年1月@版权归东莞市瑞峰置业投资顾问有限公司所有，未经许可，请勿传播项目分析市场透视项目定位物业发展建议营销策略总纲地块四至分析北面：紧邻万达广场及M公交枢纽站，毗邻东城装饰商圈，将形成两面街铺的商业街西面：香缤时代，成熟小区，一楼为联体裙楼，可共同构成商业街；R2线轻轨；对接世纪广场商圈本案东面：面临市政路，通往金月湾商业广场，人流车流比较大南面：紧邻世博广场，本案与世博之间有垃圾站和变电站，影响环境东城中心区、商圈云集、熟地条件交通枢纽，轻轨改变城市本案地处东城交通中心地带，周边道路交通发达，多为城市主干道，带来大量消费客流。轻轨R2线经过本案，并预留两个出入口，预计2015年通车，轨道交通将改变目前的交通格局，提高东城作为交通枢纽的辐射范围东城中路莞城区温南路东城站本案东城路东纵路地铁R2东宝路东升路南城区中心区,小型商住综合体物业指标 得出综合体规模不大的综合物业占地面积：12693M2建筑面积：84806M2商业面积（4层）：25344M2公寓面积（1栋）：21163M2住宅面积（1栋）：13047M2容积率3.88单层商业面积6000-7000M2住宅总户数500户住宅层数2幢28F停车位99本项目操作过程中，需要处理的四个关系世博广场和万达广场将形成是东莞最大规模的核心商业体。项目如何处理自身与所处大商圈的人流动线问题。使得世博商圈的人气为我所用，将人流引导至本项目，成为商业能否做活的关键本项目与大商圈的动线关系商业的发展与周边的商业氛围息息相关，一个商场与周边商业体的关系也绝非是互为山头，各自为政的关系，如何处理好项目的站位，与周边市场共同做大蛋糕，成为能否实现商业共荣的关键本项目与周边商业体的关系如何使地下商业发挥最大价值。本项目的地下商业缺乏大商业体的支持，地下地上如何实现人流的共享？只有通过业态的最佳组合，才能完成该目标。项目地下商业和地面商业的关系首层商业是集中商业中价值最高的部分，但本项目的首层商业由于单层面积较小，无法实现业态的多样性和规模性。需要从业态的吸引性出发，弥补项目面积小和昭示性弱的硬伤。首层商业和多层商业的关系项目分析市场透视项目定位物业发展建议营销策略总纲东莞:“世界工厂”增速回落东莞经济持续放缓,但产业结构调整转型后,更具发展后劲.社会消费品零售总额连年攀升,表明东莞居民消费购买力不断上升，但增速仍然回落居民存款余额4000亿，社会财富收入持续上涨，市场游资寻求投资机会东城-东莞富庶之地东城经济发展水平在全市区镇中排名第3，是东莞传统经济核心东城是东莞传统富人区、上流人士集聚地，居民消费力位居前列。产业转型稳健，商圈云集，第三产业发达房地产投资置业热点东城是传统豪宅置业片区，2012年成交2,262套，建筑面积246,856M2，平均价格达8,834元/M2片区供应量不足，核心位置受土地供应限制，推出项目较少，目前主要供货集中在温塘、接寮步片区东城商贸服务业较为发达，在世博商圈崛起多个商业综合体，市场投资氛围浓厚东莞五大商圈，东城稳居领头地位东城生活中心区，圈内生活配套设施完善，代表商业：沃尔玛、地王广场万江中心开发区，商业最成熟区域，中央商圈延展区。标杆商业：华南mall莞城传统商业老区，东莞老城区文化中心，代表商业：西城楼大街东纵商圈西正路商圈华南mall商圈世博商圈鸿福商圈东莞新商业领头羊，东城中心商务区，未来东莞商业金融中心，标杆商业：万达广场、世博广场、世纪广场、星河城东莞政务新中心区，发展潜力巨大的新兴商圈，标杆商业：时尚岛、凯德广场、希尔顿广场商业项目聚集，多业态自然组合沃尔玛愉景东方威尼斯零售商圈地王广场装饰家居商圈万达广场零售/休闲类商圈本案世纪广场世博广场零售/消费类商圈星玺广场餐饮/零售商圈酒吧街星河城东城经过多年发展，形成6个不同业态的商圈组合，市场自然选择的结果，倍显活力6大商圈基本连接形成一体，互通共赢，未来将成为全市商业核心周边商业项目分析项目基本概况销售价格（元/㎡）租赁价格（元/㎡·月）业态组成世博广场建面：20万㎡，分为A-L11个区，2005开业。2100060-250零售商业占80%以上，主题商业有海雅百货、天源数码城、沃尔玛。万达广场建面55万㎡，商业23万㎡，2012年9月开盘45000待定自持物业，主题商业有万达百货、国际一线品牌。星河城商业建面13万，地下两层，地面三层，二期只租不售320001F：2002F：120-1503F:60-80业态齐全，服饰、休闲娱乐、影院，在主题商业有钻石世家、zara东湖广场4.8万商建，三层商业裙楼1.7万-2万40-350零售80%上，休闲娱乐10%，主题商业有沃尔玛