对顺驰发展模式的研究(金地集团)837236715.pptVIP

对于一个进行全国性扩张的企业来说，现金流的管理已经显的异乎寻常的重要。虽然顺驰的现金流管理模式，有着前面我们所分析的种种不合理甚至是不合法之处，但其运用、调配资金的高效，多项目之间资金的付款、开发、贷款和回款的快速调度，倒是确实值得我们金地深思与学习的。 应该更加注重现金流管理 在全国性扩张的过程中，顺驰所遇到的管理资源单薄、人才瓶颈等所导致的工程质量低下、客户投诉等问题，应该说来具有一定的普遍性，金地在异地扩张之初，也曾有遇到过。因此金地在再下一轮大规模扩张的时候，应该充分重视这个问题，在扩张之前就需要进行相应的人才储备与培养。集团虽然已经注意到了这个问题，也正在进行积极的人才储备与培养，但其力度与速度，还有待进一步加强。 采取有效措施预防管理风险 与顺驰员工高负荷的工作强度紧密联系在一起的，是其具有相当诱惑力的薪酬水平以及完善的激励机制。相对而言，金地目前的薪酬水平以及激励机制还是很不够的，集团虽然已经在考虑这些问题，却迟迟不见正式制度的出台。真正的人才对于地产企业的重要性不言而喻，而薪酬及其对应的激励机制，作为企业吸引、保留和激励员工的重要工具，如何依据人力资本的特点,设计与之相适应的薪酬体系和激励制度,已经成为企业有效管理人力资本的关键。 完善企业薪酬以及激励机制 谢谢 Thank you 金地（集团）上海公司开发部 2005.06.16 各环节员工高负荷、高强度地工作 顺驰员工高负荷的工作强度是出了名的，“女人是男人、男人是牲口”的口号就是顺驰独创的！ 奥城项目第一期40万平米，由20个工程人员完成，人均2万平方米；而金地东莞项目第一期10万平方米是由10个工程人员完成的，人均1万平方米。 与这种工作强度相对应的，是顺驰具有相当诱惑力的薪酬水平。据集团资金管理中心了解，相同岗位的员工，在顺驰的收入比万科等同类公司高出50~100% 。 快速开发与周转策略 第三部分 顺驰的风险分析 资金链风险 政策风险 管理风险 顺驰的风险分析 高速扩张和过度负债决定了顺驰的资金链风险已经形成，这正是顺驰目前所面临的最大的风险，也是外界对顺驰最为质疑之处。 (1) 顺驰已经积压了很多到期未付地价款、贷款和工程款，表现出较大的资金缺口。 (2) 顺驰的资金链过于紧绷，即便其财务掌控能力再高超，整个财务体系也经不起开发队伍对某个或某几个项目的判断失误和操作不当。一旦出现判断失误或者操作不当，顺驰资金链的断裂也就近在眼前了。 顺驰风险分析——资金链风险 顺驰的现金流管理，是他们赖以自豪的一个绝招，但这个绝招不外乎两个：一是“推”，二是“快”。 第一推，是推迟地价支付——推迟首付款时间并合理拉长后续付款。但大多数时候地价的各期付款时间是出让合同中明确规定了的，顺驰并不是想推就能推，其采取的办法就是进行政府公关。 第二推，是推迟工程款支付。 顺驰风险分析——政策风险 顺驰的现金流管理，是他们赖以自豪的一个绝招，但这个绝招不外乎两个：一是“推”，二是“快”。 快，就是尽快开工、尽快开盘。但开工和开盘必需要一定周期，要证件齐全履行过审批手续才能开工；预售也要达到一定工程进度，五证齐全，顺驰通常并不能完整地履行完这些手续。而且这里有一个死循环，顺驰的模式是收到销售款才去付地价款，而政府规定未如约付足地价款不准开工和销售。顺驰如何打破这个死循环呢？答案有二：第一仍然是政府公关，第二就是违章开工、销售，并愿意承担相应罚款。 顺驰风险分析——政策风险 “推”和“快”的核心，就是依赖部分的“违约”和“违章”。顺驰的这种做法，正在考验各地政府的房地产业管治能力，考验政府土地转让合约执行能力、考验政府对于项目开发环节的监督能力、考验政府人员本身的公正精神、考验政府的房地产管理前瞻能力、考验政府对相关利益方的保护能力。在地方政府逐渐向公开、透明、规范、制度化、服务型的迈进过程中，顺驰的政策风险已经逐步形成。 顺驰风险分析——政策风险 (1) 授权过度带来的决策风险，假公济私的现象开始出现，缺乏制度化的薪酬和升职制度，这些都影响着企业的进一步发展。 (2) 企业的高速扩张所必然带来的管理资源单薄以及管理人员素质数量跟不上，导致设计错误、工程质量低劣、客户投诉也就在所难免。 (3) 顺驰大量依靠施工单位垫资、拖欠工程款，导致的一个直接后果就是——工程质量很难得到保证。 顺驰风险分析——管理风险 第四部分 顺驰的战略转型 宏观调控对顺驰的影响 顺驰的企业战略转型 顺驰的战略转型 2005年5月11日，建设部等七部委联合发布《关于做好稳定住房价格工作的意见》，加大了对闲置土地的清理力度，对超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，征收土地闲置费；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。这个政策过去存在，如今再次强调，表明国家将加大执法力度。 而顺