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* 华明工业园项目策划报告 目 录 * 宏观市场分析 地块发展分析 项目初步方案 财务测算分析 目 录 * 宏观市场分析 地块发展分析 项目初步方案 财务测算分析 华明镇 华明镇总面积156k㎡，总人口5.3万人 华明镇规划六大功能模板：市区换房宅基地、东丽软件园 、经济功能区、商务区、物流综合服务区 、村级工业区 华明新家园总体新建商品房区域需5年的开发周期，规划人口5万人，目前经济适用房项目在建设中，首创项目在推广中。 商业广场所在的华明镇 宏观区域现状 政府重点建设京津塘高速、津汕高速、及津汉公路交叉处立交桥工程，完善空港物流加工区交通 津汉公路空港段——新东城交通枢纽中心 距天津机场1公里 距天津市区7公里 天津地铁2号线延伸至项目 区域交通现状 区域发展前景 空港物流加工区、东丽湖渡假商业居住区、华明镇将合力发展成为天津东部国际化大型综合新城区。 本区域将发展成为：天津东部现代化的国际新城区 华明工业园区是经天津市人民政府批准的天津市示范工业园区，东临全国示范小城镇—华 明新市镇居住区，西靠外环调整线，南依津汉公路，北至金丽北道，总规划面积20平方公 里，已开发面积10平方公里。 按照构建高端化、高质化、高新化产业结构的要求，重点发展轨道交通、航空配套、电力电气、总部经济四大产业，已引进45个项目，总投资160亿元。 华明工业园概况 本案 鹏润 JUSCO 本案 津汉公路空港段——将发展成为 天津东城新的会展中心、商业中心、商务中心及酒店区 区域内居住、商业、商务、机场、会展、旅游等产生的常住、工作、流动人口将给带来大量消费需求。 物业 规模 代表项目 产生需求 住宅 800万㎡ 华明新家园、远洋新干线 常住人口约25万，工作人口约30万，流动人口约20万， 将产生日用生活、餐饮、娱乐、购物、家装、休闲、酒店等大量消费需求 商业 100万㎡ 永旺购物中心 写字楼 150万㎡ 空港国际中心、金融中心 酒店 50万㎡ 皇冠国际、圣光快捷酒店 会展 30万㎡ 空港会展中心 项目周边商业发展环境 项目周边商业发展环境 项目名称 规划建筑面积 写 字 楼 ①空港国际中心 总建面67850.3㎡，写字楼部分20000㎡ ②皇冠国际广场 总建面151321.91 写字楼部分28000㎡ ③金融中心 117538㎡ ⑤空港国际贸易中心 总建筑面积60000㎡ 铭朗国际广场一期 酒 店 ⑥天津圣光快捷假日酒店 酒店开业时间2006年12月26日，楼高7层，共有客房211间，标间面积23㎡ 空港国际中心 总建面67850.3㎡，酒店约28000㎡ 皇冠国际广场 总建面151321.91，五星级酒店约60000㎡ 会 展 ⑦天津国际会展中心 总建筑面积约30万平方米，包括展馆、会议中心、酒店、写字楼、公交中心等设施，整个工程预计2010年年底建成。 万菘居住区 现有30万人 东丽湖现有2万人 未来规划10万人 空港物流 未来规划40万人 矽谷港湾 皇冠国际广场 远洋新干线 首创溪缇郡 东丽湖万科城 朗钜天域 华明新家园 15万人 矽谷港湾总占地65万平方米，总建筑面积43万，商业建筑面积26万，别墅建筑面积17万，容积率为0.6。 占地面积:214787.40平方米 总建筑面积:450000平方米 商务公建部分8万平方米，住宅部分37万平方米 酒店10层；写字楼11层；公寓11层 东丽湖万科城 总建筑面积可达到137万平方米。 朗钜天域 占地面积:236600平方米 总建筑面积:100850平米 天津首个近郊生态型商务园区 占地约27万平方米，总建筑面积约33万平方米 ，别墅?、商铺 为主 天津滨海国际机场 华明街道 东丽湖 本案 现有消费需求 潜在消费需求 项目5公里范围内现有主要消费人群40万人 核心商圈目前总人口5万人，未来8年规划常住居民将达到20~30万人 1km 3km 5km 消费人群分析 市场研究结论 * 内部因素 外部因素 优势 劣势 机会 威胁 S W O T 地块位于华明工业园内，交通便利，通达性高 项目一期已进行EOD总部办公产品的开发，在品牌认知度和客户资源上都有一定的积累，为后期商业开发奠定了基础 地块周边目前人口发展有限，距离华明新家园居住区尚有距离，人流吸引难度大 华明住区居民的消费能力和消费习惯一定程度限制了未来商业的打造方向和档次 项目所在空港区域是天津重要产业基地，工业发展高地，拥有良好政策导向 目前空港区域商业市场开发尚处于市场起步阶段，具有多种商业形态的市场机会 华明住区主要商业地块规划都位于华明新家园内，项目未来发展难度较大 项目紧邻空港，空港内已有商业业态成为重要竞品 限制因素 有利因素 目 录 * 宏观市场分析 地块发展分析 项目初