现场取面积核用算浅谈得房率问题.docVIP

从验房现场面积核算浅谈得房率问题 无论是购买住宅、写字楼还是商铺，还是验房时现场面积核实，许多业主都经常会碰到“得房率”这个词。要想明明白白消费，那就有必要弄懂什么是得房率？得房率是怎么计算的？得房率是不是越高越好等问题。 　　据了解，目前人们谈论的得房率主要有两个版本：一种是住房套内建筑面积除以套内建筑面积加公摊面积；另一种是套内使用面积除以套内建筑面积加公摊面积。 　　两种得房率的计算方式差异不大，后者只是去掉了套内墙体和一半阳台面积而已。开发商通常更愿意采用前者，因为这样所谓的得房率会更高一些。 　　正常合理情况下，高层住宅的得房率一般为76％左右，小高层为81％左右，多层为85％；商铺的得房率一般为50％左右。 　　得房率并非越高越好 　　得房率其实只是业界的一个通俗说法，现行的房地产法规、文件和词典中并没有“得房率”这个词的解释。测绘大队也只是负责测量建筑面积等，从来不计算和比较什么得房率的问题。 　　开发商之所以热衷于鼓吹高得房率，无非是制造卖点，吸引消费者。而事实上，这种有关得房率的宣传，对消费者并没有什么真正的意义。 　　首先，一套房子的建筑面积及公摊面积等究竟有多大，是以交付时的最终测绘数据来定的。建筑过程中经常会出现一些修改规划之类的问题，所谓的得房率，只能到最终交付时才能确定是多少。其次，得房率也并非是越高越好。打个比方，如果一套房子的得房率是100％，那这套房子肯定是没有楼梯和走道的。这种毫无安全、方便、舒适性可言的住宅、写字楼或商铺，又有谁愿意要呢？所以，不能片面地看待所谓的高得房率，主要还得看公摊面积设计得是否合理。 　　通常情况下，大户型要比小户型得房率高一些，多层要比高层得房率高一些。“羊毛出在羊身上”，不管所谓的得房率是多少，开发商卖给消费者始终是总建筑面积，他们一点也不吃亏。相反，如果为了提高得房率而改变户型，最终侵害的可能还是业主的利益。 频频炒作得房率引发出一系列问题 ???? 一、购房观念发生异化。得房率的出现使购房者把一套住房人为地分割成公摊面积和套内面积两个水火不容的东西，矛盾和纠纷由此产生； 　　二、日常生活受到影响。按照高得房率的说法，最好楼梯间、变电室、电梯井、门厅、过道等公摊面积越小越好。由于门厅过道等过小造成业主进出不便，导致邻里容易发生纠纷，甚至人身意外伤亡； 　　三、整体环境质量降低。目前，购房者对居住环境日益看重，而环境包括小区和建筑面积内部两大内容。公摊面积小了，建筑物本身就显得局促和简陋，致使室内环境大打折扣，住房难以升值； 四、物业管理水平降低。公摊面积小将直接导致小区智能化水平、公共设施配套标准以及各项住宅技术指标的降低，这样难以有效地开展物业管理，最终加速物业贬值。 据悉，近年来在美国、日本、新加坡等经济发达国家，以及北京、上海、深圳等经济发展较快的国内城市，人们选择房地产的时候，往往都对得房率比较淡化，而更加注重功能设施的完善。有关专家表示，随着产品品质日益成为房地产开发的主要目标，得房率的高低将逐渐被功能设施、环境配套等因素所替代。 　　所以，整套房子包含的公与私两类面积，是不能割裂开来的。为什么政策法规设计规范上没有得房率这个概念？为什么一些发达城市在房产销售上以套作为计价标准？主要原因就在于此。市民购买房子一定要综合考虑总面积、户型等一系列因素，而不能轻易听信开发商鼓吹的所谓的高得房率。 “六心”服务评定标准 “六心”服务的评定是与公司考核结果、员工的服务态度和服务质量、工作能力和工作态度挂钩的，在严格考核的基础上进行评定的，对此，公司对各个门店的员工将实行动态管理的办法。现根据公司的规章管理制度，制定店铺员工“六心”服务评定考核办法，以促进管理的制度化、科学化、规范化、精确化。 1、什么是“六心”服务？ 所谓的“六心”是指信心，热心、用心、耐心、诚心和细心，而“六心”服务则是指用“六心”的标准来为每一位顾客提供最优质的服务。 2、“六心”服务评定的目的 （1）促使管理者公正、公平、客观地评价员工的工作表现，并对员工进行指导、培养和激励，引导员工纠正自己的工作态度和提高自己的服务质量。 （2）规范员工的服务态度，提高顾客的满意度，使得产品的服务质量深入人心。 （3）为员工的岗位动态管理、薪酬激励、职业发展提供客观依据。 3、“六心”服务评定的原则 坚持客观、真实、公平、公正的原则 4、“六心”服务评定的内容 “六心”服务评定将采取逐级考核制，一般店员由所在店铺的店长考评，各个店长由店务执行经理考评，最终由市场营销部总监对员工的“六心”服务评定结果做出认定并交由总经理签字确认。 （1）信心：不仅要对自己有信心，而且要对我们公司、我们的产品有信心，首先要告诉自己，我是能做好这件事的。要使自己的个性充分发挥，强调自己与众不同，并把这种原则运用到产