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第七章 房地产开发投资 第一节 房地产投资与开发概述 一、房地产投资的含义 房地产投资是指国家、集体或个人等投资主体，现在将一定的资金直接或间接地投入到房地产开发、经营、管理、服务和消费等活动中，期望获得未来价值增值的行为。 房地产投资的主体多元化 房地产投资涉及房地产开发经营和中介服务等领域 房地产投资的目的是获得价值增值 二、房地产投资的特点 投资金额巨大，回收期较长 投资不确定性因素较多，风险较大（政治、经济、社会、自然、技术等） 流动性较差 具有保值增值特性（投资品） 受政府政策影响较大（土地政策、住房制度、金融和财税政策、城市规划等） 对金融部门的依赖性较强 投资的外部性（区域环境的相互影响） 三、房地产投资的目的和作用 房地产投资的目的 房地产投资的目的，就是为了通过开发和经营等过程获取未来收益。具体包括：现金流量收益、避税收入、销售收益等。 房地产投资的作用 带动相关产业发展（房地产业的带动力强） 促进家庭合理消费 改善城市环境 抵御通货膨胀 四、房地产投资的类型 1、按房地产投资形式划分 房地产直接投资 房地产开发投资－购买土地使用、规划设计、施工建设等、租售、实现投资利润 房地产置业投资－投资者购买已建成物业（包括新建增量房和存量房）的行为 房地产间接投资 购买房地产企业的股票或债券 房地产投资信托基金 房地产抵押贷款证券 2、按房地产投资的用途划分 住宅房地产投资－市场潜力大，风险小 商业房地产投资－以出租经营为主，收益较高，风险较大 工业房地产投资－适用性差、技术性强、变现能力弱 特殊用途房地产投资－主要包括加油站、停车场、休闲场所、码头、公路等 ，这类房地产的投资多属于长期投资 3、按房地产投资经营方式划分 出售型房地产投资 出租型房地产投资 混合型房地产投资 4、按房地产投资对象划分 地产投资－土地开发投资 ①旧城区土地开发投资是指在原有城区范围内对土地进行再开发，以提高旧城区土地利用价值的投资。 ②新城区土地开发投资是指在原有城市建设区以外对土地进行开发，将农用地转变为非农建设用地的投资。 房产投资 主要用于房屋开发和建设的投资，它是固定资产投资中非生产性建设投资的重要组成部分。 物业管理 服务投资 物业管理和服务投资一般都属于长期投资。 房地产开发资金的来源和运作的基本模式 为什么要进行房地产投资分析 房地产投资的形式多种多样！ 比如：个人可以用30万元的首付款投资100万元的置业项目；也可以用5万元购买房地产公司的股票、债券（间接）；一个房地产开发公司可以投资数千万或数亿元建造一幢写字楼；而政府可以花费数亿元新建一个车站和交通系统。所有这些都牵涉到房地产投资决策问题。 由于同时存在多种投资机会，而投资者可以利用的资源却是有限的，所以投资者必须在确定的即期支出与不确定的未来收益之间做出慎重的选择。 就需要有一种方法能够对各种投资方案进行评估，帮助投资者在各种限制条件下（可承受的风险、投资收益率以及城市规划的约束等），使投资获得最大的效益。 五、房地产投资的影响因素 经济因素:主要有经济发展状况、居民储蓄、消费水平、财政收支及金融状况、居民收入水平等； 社会因素：主要有社会秩序、城市化水平和人口水平等； 政治和行政因素：主要有政治局势、城市发展战略和城市规划等； 政策法律因素：主要指房地产政策、金融政策、税收政策和相关法律法规； 技术因素：主要包括施工技术、房屋装修技术等； 风险因素：包括经济周期风险、利率风险、通货膨胀风险、政治风险、自然风险、经营风险和财务风险。 六、房地产投资的基本步骤 第二节 房地产开发投资的风险 房地产投资项目的实施是一个过程，从早期资产投入至效益产出之间有一个时间跨度，其中存在各种投资风险。 房地产投资风险分析是房地产投资项目分析的一个重要组成部分。 一、房地产投资风险的含义 1、风险的含义 “风险是关于不愿意发生的事件发生的不确定性的客观体现”-美国A.M.威利特(A.M.Willet，1901)的《风险与保险的经济理论》(博士论文) “在投资决策活动中，风险可以被认为是决策的实际结局可能偏离它的期望结局的程度” -英国的史蒂芬·鲁比 “遭遇危难、遭受损失和伤害的可能性和机会”-《牛津现代高级英汉双解词典》 武井勋(1983,日本)的《风险理论》风险的三要素： 风险与不确定性有所差异； 风险是客观存在的； 风险可以被测算。 2、房地产投资风险的含义 房地产投资风险是指由于不确定性因素的影响所引起的房地产投资收益与预期收益之间的偏离程度。 在房地产投资活动中，风险的具体表现形式有： 一是高价买进的房地产，最终以较低的价格卖出？ 二是尽管卖出价高于买入价，但是仍低于预期价格；