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第三章 房地产市场调研 房地产市场调研概述 房地产市场调研数据的分析方法 房地产市场调研报告 第一节 房地产市场调研概述 房地产市场调研的内容 房地产市场调研的原则 房地产市场调查问卷的编写 房地产市场调研方法 房地产市场调研步骤 一、房地产市场调研的内容 针对竞争物业的调查： 针对功能相近物业的调查 针对档次相近物业的调查 针对地域相近物业的调查 针对销售措施相近物业的调查 针对配套相近物业的调查 需要调查的具体内容： (1)位置，规模，价格，得房率，配套设施 (2)容积率，绿化率 (3)户型，设计特色 (4)进度（开、竣工、开盘时间） (5)开发商、承建商、设计者、物业管理公司、代理商 (6)销售措施，目标客户群 (7)强势卖点，弱势规避 (8)销售率（市场占有率） (9)物业管理特色及收费 针对消费者的调查： (1)样本基本资料 (2)购买力水平 (3)购买偏好? (4)购买力投向 (5)购买决策 (6)配套要求? (7)信息渠道? (1)样本基本资料: 性别 年龄 文化程度 职业 家庭结构 原居住地及面积 (2)购买力水平 : 家庭收入 家庭支出 家庭收支余额流向 月供能力 (3)购买偏好 地段偏好 户型偏好 价格偏好 面积偏好 建筑风格偏好 付款方式偏好 装修档次偏好 （4）购买力投向：物业类别 （5）购买决策：决策参与，影响因素（排序） （6）配套要求：配套设施种类（排序） （7）信息渠道：（排序） 针对整体市场的调查 ： （1）政治环境调查 （2）社会环境调查 （3）经济环境调查 （4）房地产行业总量调查（不同时间、不同地区、不同物业类型、不同开发商） （1）政治环境调查： 政局 国际（地区间）关系 政策法规 （2）社会环境调查： （地域）历史文化 现代生活方式 人口增长、总量及其结构 社会治安 （3）经济环境调查： 经济发展水平和 经济发展结构 （4）房地产行业总量调查 （不同时间、不同地区、不同物业类型、不同开发商） 投资额 开工面积 竣工面积 销售面积 空置率 行业税费率 行业平均利润率 二、房地产市场调研的原则 真实性原则 时效性原则 全面性原则 计划性原则 三、房地产市场调查问卷的编写 市场调查问卷的基本特征：概括为“四易”。 易回答 易记录 易整理统计 易辨别回答真伪 1.问卷的格式 ： ① 问卷的标题 ② 说明信（身份与目的明确，声明尊重隐私，保持中立，简洁朴实，讲究严肃。 ③ 填表指导（填写方法，注意事项，问卷回收时间、方法，随机数表等） ④ 被调查者背景资料（性别、年龄、职业、职位、收入、婚姻状况、爱好等） ⑤ 调查内容 ⑥ 编码 ⑦ 调查过程记录（访问员姓名、编号，被调查者联系方式，调查地点，调查开始和结束时间，被调查者合作情况，理解情况和对下次调查的参与态度） 2.问卷设计流程： (1) 决定问卷类型及调查方式 (2) 决定问卷内容 (3) 决定每个问题的形式 按照问答是否规范可分为开放题与封闭题 按照问题形式可分为选择题、排序题、填空题、双向列联表 (4) 决定每个问题的措辞 (5) 确定问题顺序 (6) 确定问卷的制作形式 (7) 试访问 (4) 决定每个问题的措辞： 决定问题措辞时的原则: a. 使用简单词汇； b. 避免模棱两可措辞； c. 避免诱导性措辞； d. 避免隐含的选择枝； e. 避免隐含的假设； f. 避免汇总和估计； h. 避免双重否定问题。 四、房地产市场调研方法 1.确定调查对象方法 2.主要调查方法 1.确定调查对象方法 （1）简单随机抽样： 对总体不经任何分组、排列完全客观地从中抽取调查单位。 前提：样本框已知（具体总体单位的清单） 特点：每一总体单位进入样本的概率是相同的。 (2) 分层抽样（分类抽样、类型抽样） 先将总体按一定标志分层，然后在各层中采用简单随机抽样或系统抽样方式抽取样本的一种抽样方式。提高了样本的代表性及抽样效率。 当群间差异大，群内差异小时可采用。 (3) 整群抽样 将总体按一定标准划分成群或集体，以群或集体为单位按随机的原则从整体中抽取若干群或集体，作为总体的样本，并对被抽中