第五章 房地产发项目的可行性研究.pptVIP

（1）房地产产品的总销售收入和生产总成本是房地产开发面积（产品产量）的线性函数。 （2）房地产产品的生产量和销售量相等，即开发的房地产能全部租售出去； （3）房地产产品的固定成本和单位租售价格在产品租售期间保持不变； （4）同时开发几种不同类型的房地产产品时，应将其组合折算成一种产品； （5）计算所使用的各种数据是正常生产年度的数据。 (一）房地产开发项目线性盈亏平衡分析的假设条件 例2 某房地产开发公司拟建一房地产开发项目，该项目的固定成本为5000万元，单位可变成本为1500元/㎡，项目建成后平均售价为3000元/㎡，销售税金及附加为500元/㎡，试求项目盈亏平衡时的开发数量。 项目盈亏平衡时的开发数量为50000m2。 （二）房地产开发项目线性盈亏平衡分析的应用 平衡点的设置 临界点分析：分析计算一个或多个风险因素变化使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值。 保本点分析：分析计算一个或多个风险因素变化使房地产项目达到利润为零时的极限值。 表示方式：以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。 1.最低租售价格分析 是指房地产开发项目租售价格降到最低可接受收益水平下的价格，房屋租售价格低于这一价格时，开发项目的盈利能力将不能满足预定的要求。 含义：最低租售价格与预测租售价格之间的差距越大，说明房地产项目抗市场风险能力越强。 2.最低租售数量分析 是指在预定的房屋租售条件下，要达到预定的最低盈利，所必须达到的租售数量。 含义：最低销售量与可供销售数量之间的差距越大，说明房地产开发项目抗市场风险的能力越强。 3.最高土地取得价格分析 是指在开发项目的销售额和其他费用不变条件下，保持满足预期收益水平，所能承受的最高土地取得价格。 含义：最高土地取得价格与实际估测的土地取得价格之间差距越大，开发项目所承受土地取得价格风险的能力越强。 4.最高工程费用分析 是指在预定销售额下，要满足预期的开发项目收益要求，所能承受的最高工程费用。 含义：最高工程费用与预测可能的工程费用之间差距越大，说明开发项目承受工程费用增加风险的能力越大。 三、敏感性分析 （一）敏感性分析的概念 敏感性分析是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。 敏感性分析的目的，就是要在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素，并判明其对开发项目投资效益影响的程度。 （二）敏感性分析的步骤 确定用于敏感性分析的经济评价指标 选择需要分析的不确定性因素 分析每个不确定性因素的波动程度及其对分析指标可能带来的增减变化情况 确定敏感性因素 （三）单因素与多因素敏感性分析 单变量、相互独立，一项可变参数的变化而其它参数保持不变。 多变量、两个或两个以上的变动因素同时发生变化。 变动幅度一般取±10%，不超过20%。 1.敏感度系数 某不确定因素敏感度系数 = 评价指标相对变化率 该不确定因素变化率 敏感性分析的指标 敏感度系数文字表达式如下: 敏感度系数表示项目评价指标对不确定因素的敏感程度。 敏感度系数高，表示项目效益对该不确定因素敏感程度高，提示应重视该不确定因素对项目效益的影响。 计算公式为： SAF0,表示评价指标与不确定性因素同方向变化; SAF0,表示评价指标与不确定性因素反方向变化， 绝对值SAF越大,表明评价指标A对于不确定性因素越敏感. 式中 SAF—敏感度系数; —不确定因素F的变化率； —不确定因素F发生时，评价指标A的相应变化率； 例：根据下表，分别计算建设投资增加5%，销售收入增加5%时的敏感度系数。 不确定因素 变动幅度 财务净现值 不确定因素 变动幅度 财务净现值 销售收入 -10% -193.84 建设投资 -10% 368.52 -5% -46.08 -5% 233.76 0 98.99 0 98.99 5% 249.40 5% -35.78 10% 397.15 10% -170.55 临界点是指项目允许不确定因素向不利方向变化的极限值。超过极限值项目的效益指标将不可行。例如当产品价格下降到某一极限值时，财务内部收益率刚好等于基准收益率，此点称为产品价格下降的临界点。 临界点的高低与设定的基准收益率有关，对于同一个投资项目，随着设定基准收益率的提高，临界点就会变低（即临界点表示的不确定因素的极限变化变小）。而在一定的基准收益率下，临界点越低，说明该因素对项目效益指标影响越大，项