强化出租税征管讨论.docVIP

强化出租税征管讨论 ; 一、引言; 近年来,随着第三产业的发展,各地出租公房、私房的情况越来越多。由于出租房屋的申报纳税率低、租金收入隐蔽性强,在税源的管理中有不少漏洞。针对此情况,为进一步加强出租房屋房产税等税收的征收管理,堵塞漏洞,做到应收尽收,确保完成税收收入任务,本文就加强出租房屋税源管理开展了探讨,研究了近年来国家、云南省、昆明市及相关部门加强出租房屋税源管理的相关法律法规和规范性文件,分析了出租房屋的税收效应,通过开展社会调研、档案查阅、问卷调查、专家咨询、会议研讨等形式,以昆明市盘龙区为例对出租房屋税源管理情况进行了调查与分析,查找了目前出租房屋税源管理工作存在的问题与成因。通过调查分析与探讨,提出了相关对策建议,以期进一步加强出租房屋税源管理,堵塞税收漏洞。关于出租房屋税源管理的相关问题,国内外学者做了大量的研究。马云南在《加强房产出租业税收管理》一文中指出:“近几年来,随着各地招商引资和城市化建设力度的加大,房地产开发已成为招商引资的重头戏。房地产业的迅猛发展,推动了房产出租业的兴起, 置房出租、租赁盈利等新的理财方式越来越受到人们的青睐, 然而, 房产出租业的急剧升温也带来了税收征管的新情况、新问题。应该进一步加强房产出租业得税收管理。”邓卫、符其林所作《五指山市房屋出租税收征管的现状与对策》及《广东省地方税务局关于进一步加强个人出租房屋税收征管的通知》等文献也对加强此项工作作了探讨。; (一)出租房屋的内涵与构成; 出租房屋,即“房屋租赁”。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》(1994 年 7 月 5 日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过)第四章第四节的规定:“房屋租赁,是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。”“房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款,以及双方的其他权利和义务,并向房产管理部门登记备案。”“住宅用房的租赁,应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的,由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。”“以营利为目的,房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的,应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。”; (二)我国现行出租房屋税收制度的基本内容及历史沿革; 目前,我国房屋租赁主要涉及房产税、营业税、城市维护建设税和教育费附加、印花税、城镇土地使用税、所得税等税种。1986年,财政部、国家税务总局对“出租的房产应征收房产税”予以了明确。2000 年,为了配合国家住房制度改革,支持住房租赁市场的健康发展,经国务院批准,财政部、国家税务总局对住房租赁市场有关税收政策问题作了进一步明确。2008 年,财政部、国家税务总局发布了支持住房租赁市场发展的税收政策:自 2008 年 3月1 日起,对个人出租住房取得的所得减按 10%的税率征收个人所得税;对个人出租住房,不区分用途,在 3%税率的基础上减半征收营业税,按 4%的税率征收房产税;对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房,减按 4%的税率征收房产税。其他政策仍按现行规定执行。; (三)盘龙区地税局对出租房屋开展税收管理的基本情况; 根据国家、省、市相关法律法规及规章文件的规定,目前,盘龙区地方税务局执行的对个人及单位(国家机关及企事业单位)出租房屋征税标准为:(1)个人出租非住房:合计征收月租金总额的 20.7%,包括:营业税 5%、城建税(营业税额的)7%、教育费附加(营业税额的)3%、地方教育费附加(营业税额的)2%、个人所得税附征率 3%、印花税 0.1%、房产税 12%;(2)个人居住房屋出租:合计征收月租金总额的7.18%,包括:营业税1.5%、城建税(营业税额的)7%、教育费附加(营业税额的)3%、地方教育费附加(营业税额的)2%、个人所得税附征率 1.5%、房产税 4%;(3)单位生产经营用房出租:合计征收月租金总额的 20.2%,包括:营业税5%、城建税(营业税额的)7%、教育费附加(营业税额的)3%、地方教育费附加(营业税额的)2%、企业所得税附征率 2.5%、印花税0.1%、房产税 12%。; 二、对盘龙区出租房屋税源情况的抽样调查分析; 经对盘龙区地税局下辖部分分局管户的抽样调查,各分局辖区内重点出租户、租金标准、税源情况见下表:分析:从下表可以看出:(1)不同地段出租房屋每平方米出租均价不同,一环内商铺最高可达 300 元,二环及三环外商铺最低只有 10 元;(2)同样地段出租房屋的租价也有差异,如JMY房地产开发有限公司与 XY 房地产开发有限公司开发的同处一环内的商铺,出租均价竟然相差 10 倍多;(3)同