落实物权法回归区分所有建筑物管理的本质存精选.pptVIP

忻锦帆 2016-7 所谓“物业管理”的起源和本质 应该叫 区分所有建筑物管理 区分所有，户门内—专有部分，各人自己管 简单地说： 户门外—共有部分，大家一起管 起源：有了多人共有一座建筑物，就需要共同管理。 共有部分管理初期：清洁（钟点工）→ 清洁工+门卫（专职）分摊工资共有设施修理（请师傅，买材料）分摊费用 本质（通俗地说）： 业主凑份子 AA制 自己商量内部私事 区分所有建筑物管理的发展： 大楼业主多了 城市内大楼多了 大楼功能复杂了 所以 从临时协商到自发订立制度从有人牵头到成立业主组织各种专业服务兴起，有一种叫管理服务公司 真正市场环境中的房产商，为有利销售，开始主动完善管理制度，安排管理服务，明确各业主之间的权利、义务。因为市场环境，因为责权分明，都不敢肆意侵犯业主权益。 管理服务公司演变： 门卫兼管某些管理工作 → 专职管理人员（初期有些由保安或清洁公司派出）→ 管理服务公司（管理处派驻小区） 管理处（经理人）地位：管理服务公司以市场平等地位与业主组织订立合同。派管理处驻小区为经理人，是受业主组织委任、雇佣。与业主组织是主从关系，不是平行关系，更不是对立关系。类似大户人家的管家。管家在主人家里没有自己独立资产，不许利用主人财产牟利，只能得到主人按约定支付的工资、奖金、酬金，不能有额外的利润。 全世界都是这样。 关系明确清晰，