《上海市青浦区XX大酒店可行性研究报告》.doc

目录 第一部分：项目概况…………………………………………… 1 第二部分：市场分析…………………………………………… 2 第三部分：优势分析及市场定位……………………………… 5 第四部分：项目规划方案……………………………………… 8 第五部分：项目进度安排……………………………………… 9 第六部分：项目投资及销售估算……………………………… 10 第七部分：财务分析…………………………………………… 11 第八部分：结论………………………………………………… 13第一部分 项目概况 项目基本情况 项目暂定名为《XX国际大酒店》。 项目位于青浦区XX镇中心沪青平公路与明珠路交界处，地块现状为农田。 基地总面积为41815m2，其中出让面积为23073 m2，绿化用地18742 m2，建筑容积率为2.5万平方米/公顷。 规划土地用途为公共设施用地，用于建造酒店及相关辅助用房。 投资商背景 房地产开发有限公司主要从事房地产开发、经营、景观设计、物业管理等。公司依托于专业技术人才，立足于竞争日趋白热化的上海市房地产市场，以建设优质精品房产为目标，极力开创21世纪房产的新篇章。 房地产开发有限公司具有从规划设计、征地拆迁、施工管理、市场营销等全过程综合开发能力，可独立承揽大中型住宅及公建的开发建设任务。作为本项目的法人单位，实行项目法人责任制，由项目法人对该项目进行策划，资金筹措，建设实施，营销全过程负责，精心打造“XX国际大酒店”项目。第二部分 市场分析 上海市酒店业市场总体形势 上海现有各类星级酒店３２０家，客房总数５．２３万间（套）。从１９９９年起，上海旅游主管部门为加强对酒店业的宏观调控，对新建酒店项目停止了审批。 2002年上海酒店的四星和五星级入住率分别达７６.９５％和７７.４％，超过了７０％－７５％的合理数值，其中五星级酒店占客源市场份额达１８.４７％，比２００１年增长３.１１个百分点。今夏以来，上海酒店业重现火爆之势，平均出租率达７５％，其中五星级酒店达８５％以上，节假日更是达到了１００％。上海良好的投资环境及旅游市场吸引了越来越多的国内外客商及游人。为缓解酒店紧张状况，市政府决定对“冷冻”３年多的新建酒店项目实施“解冻”。 从目前来沪客源看，以三星级酒店为主要住宿地、驻留时间在两天之内的普通旅游团队比重相对降低，而以高星级酒店为主要住宿地、支付房价高的商务散客（或称公司客）以及同样以高星级酒店为主要住宿地、驻留时间长、对酒店营收拉动大的会展旅游（商务）团队比重明显增大。 上海市旅游事业管理委员会专家认为：２００５年，上海接待入境旅游人数将由２００２年的２７２万人次增长到４００万人次，如按每人次住宿两夜计，２００５年上海接待入境旅游者的客房需求为８００万房夜次，比２００２年增加约２５６万房夜次。由于入境旅客大多住宿三星级以上酒店，因此这部分客源增长主要将对三星级以上酒店客房产生需求。 据了解，受上海日趋升温的旅游及酒店业吸引，目前已有多家来自欧美的大型跨国公司来沪商谈合资合作发展酒店业事宜，着力发展酒店业和商贸中心。上海高星级酒店的发展前景一片大好。 青浦区域概况 青浦区地处上海西郊，东部河江交错，西部湖荡群集，内河航运具有天然优势，可通行50～300吨货船，是江浙沪的重要水上通道。陆路交通318国道由东到西横贯全区，北有沪宁高速公路，南有沪杭高速公路，同三国道由东北到西南穿越东部地区，沪青平高速公路与“318”国道并行。陆路交通十分便捷，是上海市通向江苏、浙江、安徽的西大门。 青浦区以朱家角古镇和环淀山湖旅游区为重点，去年旅游接待人数突破250万人次，增长35.1%。其中入境旅游者达10万人次。主要景点及旅游企业总收入达5.1亿元，增长64.5%。全区拥有3个国家AAAA级旅游区（点），是全市拥有国家AAAA级旅游区（点）数量最多的区。全区现拥有星级饭店总数已达13座，其中三星级有5家。 XX镇区域市场概况XX镇位于上海市区西近郊，是青浦的东大门。全镇总面积38．16平方公里，总人口为8万人。2001年，全镇完成国内生产总值15．02亿元，比上年增长11．07％；人均GDP达8150美元。XX镇是青浦经济与社会发展的龙头镇和上海郊区展示改革开放成果的重要窗口，被评为上海市标兵乡镇，列为国家建设部小城镇建设试点镇。 XX镇距虹桥国际机场6公里，离市中心为18公里。沪青平高速公路、318国道、北青公路自东至西，平行横贯全镇；徐华公路纵向贯通，构成“丰”字型国家级公路网。镇村级白色路面连接各村和开发小区，形成“镇外衔接，镇内贯通”交通网络。地理位置优越，交通便捷，使XX成为发展高新技术产业、房产业和物流业的风水宝地。 外向型经济成为XX工业新的支撑点，2001年完成外贸出口成交额31．60亿元，占工业总产值