市场细分不练习.docVIP

　 以一个为案例来进行分析：　　项目位于北京亦庄经济开发区，地块在开发区中轴路南端、工业区与公建区的交汇处，性质为工业用地，占地12万平方米。出于提升价值的开发目标，当时开发商拿到这块地时，明确放弃了工业厂房这样相对低端且价值低廉的产品定位。　　那从什么方向突围市场，提升地块和楼盘价值的呢？　　需要重新寻找不同的市场和客户需求！写字楼是自然的选择方向——定价高于厂房，能创造更高的价值。　　于是出现两种可能的方向：厂房加写字楼，或者高层写字楼。但高层写字楼的方向首先被排除，既因为受地块形状不规则的限制、与开发区的商务氛围完全不匹配，同时在开发区又面临极为有限的市场容量。剩下的厂房加写字楼只适用于大型工业企业使用，在亦庄引进这样的客户有一定难度，而且存在同类项目竞争，不具备独特性。　　两种可能都行不通！只能进一步细分市场搜索新的客户需求！　　城市边缘地区存在的独栋写字楼的市场需求　　一些企业出于对企业品牌形象、办公私密性、生态化办公环境等的需求，但是在城市中心区写字楼很难获得满足，他们将有可能选择在城市边缘地带购置具备这些条件的独栋办公楼。同时，购买力一定时，在同等的总价条件下，部分在城市中心区以较高单价购买整层类型写字楼的企业，可能会选择在郊区以较低单价购买独栋办公楼，改善办公环境。当然，这些目标客户能够达成购买都必须有一个共性的前提条件，即他们对在城市边缘区（亦庄）