20090514拆迁存在的问题(中心).docVIP

深圳市拆迁补偿中存在的问题 第一部分 拆迁管理方面 一、拆迁人与实施主体没有完全分离 近几年我市推行的以拆迁服务公司为实施主体的模式在特区内各个重大项目中得到了广泛的应用，特区外目前主要以街道办为实施主体。尽管大部分公共基础设施建设项目都采用拆迁人组织管理、实施主体具体拆迁的模式，摈弃了以往拆管不分，即当裁判员又当运动员的做法。但仍有部分项目存在拆迁人和实施主体合一的现象。如平湖金融基地建设项目，以及特区外各街道办负责建设的项目等。 由于拆迁人是负责制定拆迁补偿安置方案和落实拆迁补偿资金的，而实施主体是按照拆迁人的方案与各被拆迁人进行协商，并签订补偿协议和支付补偿款的。如果两者为一体，即将方案制定者和实施者混在一起，使得拆迁实施中缺少一个重要的监管者。 二、拆迁许可证过期没有及时延期 现阶段，大多数拆迁项目均能在取得拆迁许可证后才实施拆迁，但由于拆迁周期长（2～3年），所以有些项目的拆迁许可证没有及时延期，造成拆迁实施中存在合法性的真空期。 三、资料备案不及时 目前拆迁资料的备案一般是在签署补偿协议之后，而拆迁中涉及大量无产权登记的私房，在对该类房屋补偿前必须先进行产权确认。由于确权在前，备案在后，可能会导致同一拆迁人的不同房屋在不同的拆迁项目中都被认定为“一户一栋”。 另外，由于资料备案是在签署协议后，对于资料形成的过程没有记录，从而使得个别资料在实施过程中被随意更改。 建议：拆迁主管部门建立统一的拆迁管理信息系统平台 拆迁由于涉及的政府部门比较多，为了更好地对拆迁管理实施控制，在电子化日益普及的情况，可以通过由拆迁主管部门建立统一的信息系统平台，以计算机作为技术手段进行控制，将逐步形成一套规范而行之有效的控制体制。 1、申报信息化 在信息系统中对拆迁中涉及的相关部门都给予一个端口，并赋予一定的权限，同时要求所有流程均需通过信息系统进行申报，并由系统自动生成表格。 如确权表的审查由街道办在系统中提交审查（其他资料以附件形式上传），各职能部门可以通过系统进行审查并出具意见。申报信息化不仅可以提供工作效率，而且还可以实施全过程控制。 2、备案信息化 对于每个拆迁项目都建立独立的编号，同时对每户被拆迁房屋都生成一个流水号。从项目立项到房屋拆迁许可证、测绘成果、查勘记录和评估成果，都应将相应成果电子化后，由拆迁人按项目进度上传。备案信息化实现了资料备案的实时性，并可实现痕迹（录入、修改的时间和内容）跟踪。 3、审计信息化 在审计资源有限的情况下，按照传统审计工作的高质量标准，几乎不可能对拆迁实施全过程审计。但是通过信息系统，审计部门可以实现全过程的实时抽检和核查，这样既提高了审计的工作效率，也有利于建设项目的推进。 4、存档信息化 传统的作业模式一般是在项目结束后才对相关资料进行整理汇总，并进行编册存档。但通过信息系统，每个项目，甚至每个被拆迁户的全过程资料都已实现电子化和自动化，并可以保证存档资料的绝对准确。 建立信息系统有利于实施拆迁管理和风险控制，其优点有：统一管理、实时监督、提高效率、痕迹保留、信息完整。 第二部分 拆迁评估机构管理方面 一、缺乏完善的拆迁评估机构诚信档案 现阶段全市尚未建立拆迁评估机构诚信档案，不过有些拆迁人已自行建立拆迁评估机构备案（入围）制度，但对于各机构在拆迁项目实施中成绩优劣并没有公布。 目前有些拆迁项目在实施中已经通过制定“评估机构管理办法”对评估机构定期进行评价，同时制定了相应的奖励和惩罚制度。这正是建立诚信档案的基础。所以有必要推广项目中的“评估机构管理办法”制度，既有利于督促评估机构工作的实施，也有利于促进评估行业的良性发展。 建议：建立全市统一的诚信档案，不要各自为政，可结合参照深圳市不动产协会评估机构诚信档案。 二、缺乏对参与拆迁评估人员的管理体制 一般情况下拆迁人只对评估机构选派的项目负责人有要求，而其他人员都没有设置条件（是否为企业员工、是否有拆迁经验）。而现阶段由于拆迁项目多、工作量大，有些评估机构在承接项目后才临时招聘人员（有些甚至从来没有从事过评估），并直接派驻项目。 拆迁补偿是直接关系到被拆迁人的经济利益，而在查勘阶段评估人员与被拆迁人是直接接触的，如果对于现场评估工作人员疏于管理的话，很容易留下不可控的隐患。 建议：要求所有参加拆迁评估工作的人员必须为注册房地产（土地）估价师或具有执业登记牌的估价助理。 三、工作内容与拆迁评估费用不匹配 在拆迁项目中，拆迁人往往要求评估机构派专人现场驻点，并协助进行拆迁谈判。而目前拆迁评估费用基本参照计价格[1995]971号《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》计取，该标准计算的评估费不能体现拆迁评估的工作量，而且与拆迁人所要求的工作内容也不匹配。这也是造成上述第2点的根源，因为评估机构自身是一个自负盈亏的主体。