房件地产公司成本管理办法.docx

房地产公司成本管理办法总 ：核算已开发完成并验收合格的开发产品的实际成本。成本费用的归集与分摊成本费用的归集土地成本在“开发成本—土地成本”科目进行归集。开发前期费在“开发成本—开发前期费”科目归集。主体建安工程费计入房屋等成本核算对象的“开发成本—主体建安工程费”成本项目。一般应在与承包单位进行工程价款结算时，按承包单位根据当月实际完成工作量提出，经甲方审定、双方确认的“已完工程月报表”、“工程付款审批表”所确定的工程价款，直接计入房屋等成本核算对象的“主体建安工程费”成本项目。预付给承包单位的工程款和备料款，不能直接作为建安工程费支出，计入“开发成本”科目，应先在“预付帐款—主体建安工程费”科目核算，待工程价款结算时，再从实际应付工程款中扣回。基础设施费在“开发成本—基础设施费”科目进行归集。配套设施费在“开发成本—配套设施费”科目进行归集。开发间接费：应先通过“开发间接费”科目归集，于每年末根据实际发生数按本办法规定的标准分配计入各项目的各成本核算对象。借款费用资本化借款费用资本化的期限：可自房地产产品开发投入起至完工交付时止，其间开发商主动实施的停工期间不包括在内；可资本化的借款费用包括：与开发项目直接相关的借款利息支出、汇兑损失、债券溢价，减去债券折价、利息收入、汇兑收益以及借款到位后、使用前的其他投资收益，如利息收入等也可直接计入财务费用。可资本化的借款费用不包括借款手续费及佣金等；可确定借款用途并专款专用的，可将借款费用直接计入受益的成本核算对象；不能分清具体用途的借款费用，可采用各项目累计投资额、各项目缺口资金等标准在受益的各成本核算对象间分摊。成本费用的分配方法与标准土地成本可直接归属的部分，归集出可直接归属至各期开发产品的各个业态的土地成本。分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。需要分摊的部分对于无法直接归属的部分， 按各期的占地面积将土地成本分摊到各期开发产品中，目前采用的规划局认可的规划许可证附图上的占地面积进行分摊。同一期内的土地成本按如下原则进行分摊：如当期内各产品类型单独构成明显组团，能较为准确划分各自占地面积时，则按各独立组团的占地面积划分。除上述外的情况，应采用“容积率倒数法”计算占地面积。具体做法是用各产品类型的建筑面积乘以其“容积率倒数”计算出该产品的占地面积。各产品容积率值应由研发部根据项目具体规划及经验值确定，地价分摊测算完成后，须经财务部确认后执行。如：某期中联排、小高层、高层建筑面积分别为5000m2、20000m2、30000m2，容积率分别为0.6、2.0、4.0，则按“容积率倒数法”计算的多层、小高层、高层的占地面积比为5000/0.6：20000/2.0：30000/4.0＝0.833：1：0.75。对于底商，其占地面积可乘以适当的放大系数，使其合理的比上部建筑承担更多比例的地价，放大系数可参照当地基准地价的对比系数，或者按预计售价比作为系数。项目总体土地成本（含所有的地价款及拆迁补偿、市政配套等土地成本）按照上述占地面积分摊原则计算的各产品占地面积进行分摊。对于地下车库，如需要单独为其交纳土地出让金，则将其直接计入车库的土地费用，否则地下车库不分摊土地成本。开发前期费按各产品（地下车库除外）可租售建筑面积的比例进行分摊；如分期开发，则将跨期受益的成本先按受益期对应的可租售面积分摊至各期成本。主体建安工程费一般直接拆分至各开发产品，确实需要进行在各产品之间分摊的，按各产品可售建筑面积的比例进行分摊。若别墅产品本身自带车位，则该车位成本直接归属到该产品。基础设施费按各产品（地下车库除外）可租售建筑面积的比例进行分摊；如分期开发，则将跨期受益的成本先按受益期对应的可租售面积分摊至各期成本。配套设施费按各产品（地下车库除外）可租售建筑面积的比例进行分摊；如分期开发，则将跨期受益的成本先按受益期对应的可租售面积分摊至各期成本。开发间接费用一般而言，开发间接费用很难直接归属到具体的成本对象，对于不能直接归属的间接费用，除资本化的借款费用外的其他间接费用，除下述两段规定外，一般开发间接费用分摊标准为各产品（地下车库除外）可租售面积的比例。开发间接费用中的营销设施费按照拟销售产品的可售建筑面积比例分摊，持有性物业不分摊营销设施费。资本化的借款费用中应分别区分可直接归属部分和需要分摊部分，因为专项借款合同中已列明所对应的某期项目，甚至是具体到业态，那么就不需要在各期开发产品间分摊，如果不能直接确定收益对象，分摊标准为各开发产品工程预算造价结合当年资金占用时间综合确定。具体计算方法如下：项目直接归属借款费用预算工程造价当年开工时间段（月）预计完工时间段（月）分摊标准当年间接借款费