房地n产开发企业应缴纳的税种及计税方法 microsoft word 文档.doc

房地产开发企业应缴纳的税种及计税方法作者：zalan 更新时间：2011-06-05 23:35:00 税种计税方法1、房产税计税余值房产原值减除20%（长沙规定）后的余值2、城镇土地使用税大城市1.5-30元；中等城市1.2-24元；小城市0.9-18元；县城、建制镇、工矿区0.6-12元3、印花税税率千分之一：财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同万分之五：加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货物运输合同、产权转移合同、资金账簿万分之三：购销合同、建安合同、技术合同万分之零点五：借款合同千分之二：股票买卖、继承、赠与所书立的A股B股股权转让书据4、契税3%-5%5、土地增值税增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分，税率为40%增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分，税率为50%增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%6、土地增值税清算条件房地产开发项目全部竣工、完成销售的整体转让未竣工决算房地产开发项目的直接转让土地使用权的已竣工验收房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的省税务机关规定的其他情况7、利息处理开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象；属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。开发企业向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的，借入方凡能出具开发企业从金融机构取得借款的证明文件，其支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除开发企业将自有资金借给全资企业（包括分支机构）和其他关联企来的，关联方借入资金金额超过其注册资本50%的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除；未超过部分的利息支出，准予按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除8、新办企业房地产开发企业和以销售（包括代理销售）开发产品为主的企业不得享受新办企业的税收优惠9、税前扣除广告费支出不超过销售收入2%的，可据实扣除，超过部分可无限期向以后纳税年度结转。纳税人申报扣除的广告费支出须符合以下条件：1、广告是通过经工商部门批准的专门机构制作的；2、已实际支付费用，并已取得相应发票的；通过一定的媒体传播。业务宣传费，在不超过销售营业收入5‰范围内，可据实扣除业务招待费，全年销售收入净额在1500万元以下的，不超过销售收入净额的5‰；全年销售收入净额超过1500万元的，不超过该部分的3‰?序号环节权利许可证照、其他有效证明涉及主要税费、税率纳税主体征收部门1转让土地使用权土地使用证1、营业税：按转让收入及预收账款金额的5%转让企业地税部门（国土代征）2、城建税：按1项税额的7%3、教育费附加：按1项的3%4、印花税：按合同所载金额万分之五贴花。土地使用权证按件贴花五元5、土地增值税：按转让收入的1%预征，纳税人于土地过户后三十日内到主管税务机关办理税款清算手续6、个人所得税：个人转让土地使用权能提供取得土地使用权支付价款发票或合法有效凭证的，在征收营业税的同时，按照土地使用权转让时取得的价款总额扣除财产原值和合理费用后的余额，按20%的税率计算缴纳个人所得税；对不能提供的，在征收营业税的同时，按照土地使用权转让时取得的价款总额，按2%附征率计算缴纳个人所得税2开发建设、装饰装潢项目立项备案、建设许可证、施工许可证、规划许可、招投标书、装饰装潢工程招投标合同1、营业税：按工程结算收入的3%缴纳建筑工程承包企业地税部门2、城建税：按1项税额的7%3、教育费附加：按1项的3%4、印花税：按工程合同的万分之三缴纳5、企业所得税：对账务健全的纳税人按照查账征收方式由纳税人自行申报缴纳企业所得税。对账务不健全的纳税人按核定征收方式征收企业所得税，核定征收率、征收方式的确定按相关文件办理。6、个人所得税：对账务健全的纳税人按查账征收方式由纳税人自行向工程项目所在地申报缴纳个人所得税。对账务不健全的纳税人在工程项目所在地按核定征收方式征收个人所得税，核定征收率为2%，征收方式的确定按长地税发［2006］6号文件执行3商品房销售1、商品房销售面积明细表；2、商品房销售许可证；3、国有土地使用权变更登记转让证明书；4、房屋所有权证书1、营业税：按销售收入及预收账款金额的5%缴纳房地产开发企业地税部门