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房地产司法鉴定估价规范初步研究 房地产司法鉴定估价规范初步研究 （作者：崔太平 来源：《中国房地产估价与经纪》杂志2008年第6期） 一、物权保护与房地产估价 房地产司法估价与财产保护的关系是什么呢？《物权法》作为保护财产的基本法律，在当事人的物权受到侵犯时，救济的途径和手段根本的就是损害赔偿。损害赔偿离不开估价。其实任何的经济纠纷，甚至是刑事法律纠纷，判决和裁决有几种情形，最严重是剥夺人的生命，第二种情况是限制人的自由。第三种情况是财产处罚，对侵害他人权利的除以财产的处罚，另外是一种处罚性的赔偿。一般纠纷的判决当事人的财产往往是个人的财产，所以从这个角度来说，我们侵害当事人的物权是离不开损害赔偿的，就是估价的。其他的任何民事、刑事的纠纷，就是以上几个途径。所以说司法鉴定估价在一定程度上不仅是财产保护，在相当程度上影响了司法的工作。 二、房地产司法鉴定估价的现状 （一）估价委托程序不规范 一是，受托估价机构的资质不符合相关规定。法院委托的房地产估价机构，其资质并不符合部门规章的规定，建设部《房地产估价机构管理办法》规定，一级和二级资质的机构才可以接受法院委托的估价，但是实际情况中，却又一些三级资质机构接受了法院的估价委托。二是，委托书不规范，缺乏估价基本事项的记载。估价对象不明确，谁提供多少资料，这些都没有。法院和当事人配合的义务也没有，或者说不够准确和详尽。三是没有委托合同。委托合同涉及到委托估价的费用、当事人的义务、权利、纠纷的解决等等。四是法院对外委托估价，没有充分尊重当事人的诉讼权利。一般觉得当事人要抽签或者是原被告双方选择一下估价机构就可以了，其实不然。一个是涉及到纠纷的不动产，要不要估价，是当事人的权利，如果说当事人双方都觉得不需要估价，那么就不用估价。所以说第一个是估价的申请和决定权。决定权最终在法官的手里，实际在当事人的手里，然后才申请，授予。 （二）房地产司法鉴定估价缺乏质证程序 我曾经做过律师事务所主任，如果原告和被告请一个律师，大家在法庭上在以法律允许的范围内申请自己的权利，在这样的博弈中，实现了当事人之间利益的平衡，间接实现了司法公正，间接提高了律师的社会地位。房地产估价师很少针锋相对，司法鉴定估价应该有这样的程序，甚至还可以成为专家作证出庭，像律师一样。 （三）《房地产估价规范》缺乏对于房地产司法鉴定估价的规定 《房地产估价规范》在房地产纠纷估价里面有三条，这些规定在现阶段来看，对指导实践缺乏可操作性。 （四）法院等司法机关对于房地产司法鉴定估价的认识不清晰 一是，对国家的房地产估价制度不熟悉。法院对房地产估价作为国家法定制度、《房地产估价规范》作为国家标准还不十分清晰，对估价对象、估价对象的法律权属状态等还有待专家协助。二是，对房地产司法鉴定估价的范围认识不清。例如，如果有委托人委托我们评估一个宾馆的大堂，是否可以？当然不可以。房屋基本单元登记的状态，以及房屋登记办法规定的相关内容，法院在查封和预查封的时候，他们有时也不清楚该查封什么。三是对于法院的配合义务、诉讼当事人的配合义务认识不清。 三、房地产司法鉴定估价规范的基本框架 （1）完善房地产司法鉴定估价的委托程序。目前的《房地产估价规范》对实体性的规定不少，对于程序性的规定较少，实际上规范对程序性规定的应该多些。 （2）建立房地产司法鉴定估价的质证程序。 （3）完善房地产司法鉴定估价的技术标准。 （4）建立房地产司法鉴定估价的专家库。专家库的司法鉴定专家，接受鉴定估价委托。并不从事具体的司法鉴定估价业务，而是接受法院咨询，帮助法官对于鉴定估价报告的质证和采信。估价专家也可以接受咨询，帮助法官确定对于不动产的查封、预查封的具体范围。 四、司法鉴定估价业务的承接 （一）明确基本情况 （1）明确估价的基本事项： 　　　估价目的；估价时点；估价对象（实体状况、权益状况）。委托评估范围，不一定就是估价师实际评估范围！ 委托方、产权持有者；估价报告的使用限制；估价报告交付时间及方式；估价服务费及支付方式。 （2）明确估价的其他重要事项： 　　　估价的价值定义；委托方提供的估价依据（估价权属资料、身份证明、相关法律文书）。估价依据，应当能够区分哪些是委托方提供，哪些是评估师自己收集掌握的。 对于委托方之外的使用者，应当在委托估价合同中明确。 能力不能胜任的司法鉴定估价业务的委婉拒绝。 （二）明确具体事项 （1）鉴定委托书应当载明委托人的名称或者姓名、拟委托的司法鉴定机构的名称、委托鉴定的事项、鉴定事项的用途以及鉴定要求等内容。委托鉴定事项属于重新鉴定的，应当在委托书中注明。 （2）委托人应当向司法鉴定机构提供真实、完整、充分的鉴定材料，并对鉴定材料的真实性、合法性负责。 （3）对提供的鉴