房x地产项目融资流程、所需资料.doc

房地产项目融资流程、方式及所需资料清单 房地产项目融资形式多样，基本流程雷同。笔者（融妈妈网）创始人为您细心汇总。 一、房地产项目融资操作流程如下： 准备融资资料、填写融资计划书——根据情况寻找相应的资金渠道——递交申请——受理调查——项目评估——面谈核实、双方协商方案——补充资料——核查审批——办理手续（签署合同、办理抵押）——资金接收——按时归还本息——还清解押 房地产项目融资方式及所需资料清单 方式多种，大致有： 房地产开发类贷款—— 是指对房地产开发企业发放的，用于房屋建造、土地开发过程中所需的贷款。 借款主体是经房地产开发行业主管部门批准设立，在工商行政管理部门登记注册并已取得《企业法人营业执照》的房地产开发企业。 贷款条件 1.1）必须经国家房地产业主管部门批准设立，在工商行政管理机关注册登记，取得企业法人营业执照并通过年检，取得行业主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书的房地产开发企业。 1.2)具有贷款卡，在银行开立基本账户或一般账户。 1.3)开发项目与其资质等级相符。 1.4)项目开发手续文件齐全、完整、真实、有效，应取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开（施）工许可证，按规定缴纳土地出让金。 1.5)项目的实际功能与规划用途相符，能有效满足当地住宅市场的需求，有良好的市场租售前景。 1.6)项目的工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定，工程预算总投资能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要。 1.7)贷款用途符合国家有关法规和政策。 1.8)项目资本金应达到项目预算总投资的35%以上，并须在银行贷款到位之前投入项目建设。 房地产开发贷款所需材料 一）．基本材料 1．法人营业执照(原件及复印件)和建设管理部门核准的资质证明； 2．法人代码证书(原件及复印件)； 3．税务登记证(原件及复印件)； 4．企业贷款卡； 5．财政部门或会计(审计)事务所核准的前三个年度财务报表和审计报告，成立 不足三年的企业提交自成立以来的年度审计报告和近期报表； 6．公司章程（原件及复印件）； 7．验资报告（原件及复印件）； 8．法定代表人证明、签字样本； 9．企业董事会成员和主要负责人、财务负责人名单和签字样本； 10．若客户为有限责任公司、股份有限公司、合资合作企业或承包经营企业， 要求提供董事会或发包人同意的决议或文件（原件）； 11．贷款由被委托人办理的需提供企业法定代表人授权委托书（原件）； 12．其他所需材料。 二）．贷款项目材料 1．国有土地出让合同； 2．国有土地使用证； 3．中标通知书； 4．付清土地出让金凭证； 5．建设用地规划许可证； 6．建设工程规划许可证； 7．建筑工程施工许可证； 8．建筑总承包合同； 9．项目总投资测算及建筑资金缺口证明； 10．项目可行性报告； 11．其他相关材料。 三）．担保材料 按保证、抵押或质押的不同要求提供材料。 贷款利率 房地产开发贷款利率按中国人民银行利率浮动有关规定执行，一般上浮15%—30%。 在建工程融资 在建工程融资，是指抵押人为取得工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给资金方作为偿还贷款履行担保的行为。 在建工程抵押作为抵押的一种特殊形式，因具有良好的加速资金流动和促进资金融通等优点，在满足银行拓展客户的同时，又可解决企业的融资需求，现广泛地被银行所采用。但是，在建工程抵押毕竟不同于已取得红本房产证的房地产抵押，在建工程抵押的法律关系较为复杂，不确定因素较多，隐含较多的风险，将来甚至出现重复抵押，如操作不当，很可能出现法律风险，造成信贷资产损失。所以操作在建工程的调查、审核比较严谨，愿意操作的资金方也比较少。 在建工程抵押必须具备以下几方面条件： 1、在建工程抵押贷款的用途为在建工程继续建造所需资金。 2、在建工程占用范围内的土地，已经交纳全部土地出让金，并取得国有土地使用证。 3、四证齐全：在建工程抵押必须已经取得土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证及建设工程施工许可证。 4、投入工程的自有资金必须达到工程建设总投资的25%-50%以上，并已经确定工程施工进度和工程竣工交付日期。 不受理的情况： 1、在建工程存在合同争议的； 2、被依法查封或采取其它限制措施的； 3、公益性质的（学校、医院、幼儿园等）在建工程； 4、法律、法规规定和海安农商行认为不得设定抵押的其它情况。