房地项产项目前期具体程序个及手续.doc

取得中标通知书后，现场缴纳一定比例的土地定金 签订土地出让合同（土地获取后开始项目开发计划的编制） 按照合同，在土地出让合同规定期限内缴纳土地出让金全款 税务局核定土地出让金契税并缴纳 勘查测绘院绘制项目现状图和定界图 到国土资源局领取市政府土地批复文件，确定土地面积 持土地出让合同、市政府批复文件、缴纳土地款和税金证明、定界图到国土分局办理土地证申请 填写申请，与四周相邻界指界盖章确认（土地预审） 到市房产交易中心测绘处重新绘制定界图 将上述完成资料报房产交易中心审批 到房产交易中心领取土地证 -----------取得土地后由项目部组织相关人员在前期策划的基础上进行详细的实施策划-------- 立项：申领项目建议书 （或编制项目可行性研究报告） 填报住宅项目配套建设条件审核意见申请表 注：立项前还是规划选址前视各地规定而定！ 建设项目选址意见书（书面征询并批复相关上水、下水、供电、煤气、电话等配套条件） 同时 土地预审 项目环境评测 规划方案设计（征询并批复相关环保、消防、卫生防疫、交通、绿化、上水、下水、供电、煤气、电话、环卫等相关部门意见） 规划方案评审 同时 管线综合审查 取得规划方案评审意见后，一般即可办理建筑单体方案审 批手续，若规划方案审查要求建筑单体方案设计进行专家审 评，则先办理专家审评手续。 建筑方案设计（即初步设计）文件二套（建筑、环境、外装 饰）高层建筑提交日照分析图及报告书 建筑方案报建领取房地产开发项目手册（开发商取得《国有土地使用权出让合同》后，到建管处办理建筑方案报建手续，至地籍处办理土地证登记手续，取得《国有土地使用权证》 规划用地许可证 申报地名 下面将同时进入：勘察招投标及确定，初步设计，折迁 地质勘察修建性详规确定之后并领取规划用地许可证，单体建筑/结构方案设计之前开始进行 在初步设计（单体建筑/结构方案设计）完成后附投资项目概算到发改委项目投资计划备案或核准，申领建设工程规划许可证 同时将投资项目概算上报告集团 初步设计审批阶段： 人防方案------防雷方案------消防方案-----绿化方案----综合管网等专项初步设计方案图后，在等待项目初步设计图及说明过程中，首先进行专项设计的初步设计方案送审，且绿化设计方案须先取得消防初设审查意见书后进行。 桩基队伍选择并签订桩基工程专业发包合同建筑/结构设计方案确定之后开始进行31天 桩基施工、检测政府图审后进行 建筑、水、电施工图---消防审查意见----人防建筑方案及审 查-----卫生防疫意见----环保局意见-----（建设工程规划许 可证）----项目排水施工图----外墙装饰审查意见书----排水 审查意见---区外道路、排水规划许可证、节能审查 注：在取得建设工程规划许可证后，图审、办理工程施工项目 报建 物业公司招投标：由项目部办理完毕建设工程规划许可证、规 划总平面图将复印件转交客服中心；由客服中心办理物业用房 留置协议；客服中心制作标书；客服中心向区物业办提出招标 申请；取得区物业办同意招标的批准文件；由中标的物业公司 向物价局办理价格备案。（物业公司注册，选择物业管理企业：从施工图开 始设计到单体施工开始前30天完成；单体施工开始后30天完成物业管理委托合 同） 全套施工图设计：在取得《建设工程规划许可证》之后，此时 的施工图设计主要是在已经批准的建筑施工图的基础上，完善 结构、水、暖、电、煤气各专业的施工图。并形成《节能表》 《建筑面积表》；提供至少一套完成的[单体工程施工图纸（蓝图）]，给分子 公司总工办（用于图纸会审）、采购部（用于施工单位预算）、开发部（用于政府图 审）、公司预结算部（用于拦标价预算） （领取建设工程规划许可证），同时签订公建配套协议、填报 工程竣工档案验收报送申请表、办理人防费核定表---------建设 工程规划许可证（全套施工图设计完进入图审阶段） 此时，也进入智能化安防系统施工图设计（注：设计公司在完成施工 图设计后、委托政府图审前必须制作蓝图提供给施工单位和公司预结算部用于预算 编制）施工图预算编制（18天） 图审结束，则进入桩基施工 招投标时间：招标公告审批1天，公告3天；发放招标文件1 天；制作投标书20天；开标1天；开标后公示2天。（一般27 个工作日） 分项工程： 电梯工程：最晚在单体竣工前第180天开始电梯采购，并于单体竣工前150天完成采购合同签订，令厂家开始排产，于单体竣工前60天开始进场安装，于单体竣工时安装完毕，并于单体竣工后15天内完成电梯检测验收，并获得政府主管部门颁发的合格证。 门窗工程：设主体施工完毕日期为K，则最迟于K日前55天开始铝合金门窗采购，并于K日前35