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 彰州家园物业管理方案 目 录 一、物业概况与物业管理特点…………………………………02 二、质量管理目标和采用的管理方式…………………………03 三、管理服务内容及标准………………………………………06 四、物质配备计划………………………………………………20 五、管理人员配备………………………………………………21 六、管理规章制度………………………………………………23 七、档案建立与管理的设立……………………………………27 八、物业管理经费收支测算……………………………………33 九、经营管理服务的新思路……………………………………36 十、其 他………………………………………………………39 第一章 物业概况与物业管理特点 一、物业基本概况 “漳州家园”位于漳州市芗城区延安北路延伸段，漳华路与南坑路交汇处。由漳州天泉房地产开发有限公司开发建设。 规划占地面积21212.5平方米,总建筑面积63661平方米，由4幢多层住宅和3幢小高层住宅组成，共有466户。其中多层住宅面积34172平方米；小高层住宅面积13952平方米；商业面积5000平方米，容积率2.61，绿化率35.4%。 主要公共配套设施、设备有：高低压配电系统、变频供水系统、高压供水系统、消防系统、安防系统、监控中心、发电机组、地下停车场、架空层泛会所等。 二、物业的特点及管理措施 特点之一：属于高尚住宅区，协调处理好业主需求的差异并提供个性化服务。 管理措施：我们在深入了解现场情况的基础上，加强与业主及开发商的沟通协调，结合我司管理模式，制订科学合理、切实可行有针对性的日常运作管理方案，确保服务质量，并有效运作。以公共性服务为基础，满足业主的基本服务需要，注重开展专项服务、有偿服务及个性化服务。 特点之二：项目所处位置及其周边环境所限，治安工作较难管理，因此安全防范任务负担较大，治安的好坏是业主衡量管理绩效的关键。 管理措施：我们在现场勘查、实地规划定位的基础上，结合在其它项目管理取得的经验，从实际情况出发，确立治安管理以“强化专业、人防为主、全面防范”的整体治安管理防范思路，灵活运用各种手段，实现全封闭式管理。加强与辖区居委会、派出所配合，制定有针对性的各种预防性措施，加强动态管理。营造良好的居家环境，让用户过的安心、舒心。 特点之三：物业投入使用已两年多，其设施、设备进入阶段性维护期，业主已全部装修入住，日常管理工作相对稳定。 四、工作职能组织运行图 五、管理处管理运作信息反馈系统 　　　　 　　　　　　　　　　　　　　 ③监控 　　　　　　　　 ①接收　　　　　　　　　　　④反馈　　　 ⑤反馈　　　　　　 ②命令 　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　 说明： 信息是我们重要的经营管理资源，管理运作中严格按照ISO9001国际质量管理体系文件要求进行过程控制，每年进行至少一次业主/住户 “征询意见表”活动，征询获取业主对各项服务需求、意见、建议和投诉等信息；内部管理运作中，通过管理处、周例会、班组和业主委员会等形式反应情况、沟通信息、协调关系和解决问题。管理处将上述收集信息汇集后，经过分析整理，制订相应的纠正预防措施，并由管理处经理负责跟踪处理，以持续提高管理服务水平。 六、管理工作的控制方式 1、导入执行科学全面、严格的ISO9000质量管理体系及岗位责任制、岗位考核标准运作。 2、严格的考核、奖罚、晋升、辞退制度等多样化的激励奖惩方法。 3、及时细致的思想教育工作，确保员工保持团结向上、热情饱满的工作状态。 4、融洽的住户与管理服务者双方关系，畅通的沟通渠道，及时沟通反馈，不断改进提高管理服务水平。 第三章 物业服务内容及标准 一、综合管理 1、物业公司与委托管理方（开发商）签定规范的服务合同，明确物业服务内容、标准及服务收费标准等，双方权利、义务关系明确。 2、按专业化管理要求配置、录用管理服务人员，提供质价相符的优质服务。 3、公布24小时专线电话，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询、报修、投诉。 4、积极协助、配合开发商（业主委员会）的日常工作运作； 5、管理规章制度健全，服务质量标准严格，物业管理档案资料完善。 6、应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理。 7、管理处员工统一着装，佩带统一工作牌、持证上岗。 8、定期公布物业服务代收代缴费用的收支情况。 9、按合同约定及相关法律法规规定使用公共设施设备维修资金。 10、每年至少1次征询业主对物业管理服务的意见，对合理化建议、投诉及时整改，业主