FDCJJX1112单元复习题.doc

《房地产经济学》教学单元（复习题） §1 房地产系统 渗入社会生产力的土地生产力 土地天然存在自然力，（与劳动结合转化为）直接的生产力 进行土地开发，渗入劳动的技术生产力，形成土地的综合生产力 由于劳动的技术生产力作用于土地（即对土地进行改造，使土地成为更有效能的生产资料），从而使土地的性质发生了变化，形成了土地的综合生产力。 房产的特性 1. 房产是劳动产品 房产不是自然资源,而是人类的劳动产品。 2. 房产是使用价值和价值的统一 房产可以满足人们的某种需要，具有使用价值； 房产是人类的劳动产品，凝结人类的一般劳动，具有价值。 3. 房产以地产为依托 房产必须有一个固定的承载体（土地）。 4. 房产都有一定的属主 房产被一定的社会集团或个人占有。 地产与房产的联系 （1）从实物形态看，土地和房屋是联成一体的（静态分析）；土地开发和房屋建造存在继起性（动态分析）。 （2）从价值形态看，地价和房价是有机的联系在一起的。 房价隐含地价，房租隐含地租。 （3）从房地产交易看，两者存在伴随性。 （4）从房地产资本运动看，地产与房产的资本循环相互融合。 （5）从房地产经营管理看，经营上有明显的相伴性 地产与房产的区别 （1）地产可以独立存在，房产不能单独存在。 （2）生荒地没有折旧，土地不会磨损；房产有折旧，有损耗； （3）地价的实质是地租，房租的实质是房价。 房地产业在国民经济中的地位 1．房地产业是城市经济发展的基础产业 2．房地产业是国民经济的主导产业 3．房地产业是国民经济的支柱产业 4．房地产业是关系到生态环境的产业 房地产业在国民经济中的作用 ⒈ 提高城市的聚集效益、提高劳动生产率 ⒉ 优化产业结构，加快相关产业的发展 ⒊ 改善投资环境，扩大对外开放 ⒋ 合理配置土地资源，增加财政收入 ⒌ 扩大市场规模，完善市场体系 ⒍ 优化消费结构，提高居民消费水平 商用房地产微观区位选择的标准 ⑴ 外部经济性 ⑵ 临街深度 ⑶ 人口流量 ⑷ 交通和通讯 ⑸ 增值潜力 居住房地产微观区位选择的标准 ⑴ 周边环境 ⑵ 交通和通讯 ⑶ 社会文化环境 ⑷ 购物便利 ⑸ 增值潜力 住宅设计的基本要求 ⒈　适用方便 ⒉　安全性好 ⒊　采光适宜、噪音小 ⒋　环境适应性好 ⒌　顺应家庭结构变化 ⒍　创造优美的景观 §2 房地产市场 房地产市场的特点 1. 房地产市场是一种竞争不充分的市场。 2. 进入房地产市场难度大。 3. 房地产市场投机性强。 4. 房地产市场流动性慢，变现能力差。 5. 房地产市场对经济形势的短期波动不敏感。 6. 房地产市场交易成本格外高。 7. 房地产市场上的交易活动是一种经济行为，又是一种法律行为。 房地产市场的功能 传递信息的功能 优化房地产资源配置 促进劳动生产率提高的功能 调节和再分配国民收入的功能 理顺流通环节的功能 优化消费结构的功能 影响住宅需求的因素 1．住宅价格对住宅需求有负的影响 2．家庭收入和财富对住宅需求有正的影响 3．短期内利率变化对于住房需求有负的影响；利息变化对住宅需求的中长期影响较为微弱。 4．人口和家庭户数的变化对住宅需求有正的影响 5．政府的住房政策对住宅需求的影响：当住房政策宽松时，或谓有利于居民得到住宅时，住宅需求会增长；当住房政策紧缩时，住宅需求会下降。 §3 房地产价格 影响城市地价的因素 ⒈ 土地纯收益 ⒉ 土地资产 ⒊ 利息率 ⒋ 土地出让期限 ⒌ 土地供求状况 ⒍ 土地利用规划、政策和法规 ⒎ 合理的预期 试述城市商品住宅价格的影响因素 国民经济发展水平；住房市场；经济政策；房地产企业；土地价格形成机制；商品住房价格形成机制； 内生因素和外生因素： 内生因素主要是指商品住宅的投资成本。 外生因素主要是指住宅投资成本以外的影响住宅价格的因素。 §4 房地产金融 房地产业与金融业的关系 房地产金融产生的必然性 房地产金融是发展房地产业的客观需要。 房地产金融是解决居民买房难的客观需要。 房地产金融是发展金融业的客观需要。 房地产金融的功能 （一）筹资功能（房地产存款、房地产股票和债券的发行） （二）融资功能（房地产贷款、房地产信托和租赁） （三）投资功能（房地产股票和债券的交易） （四）调控功能 住房公积金 住房公积金是指城镇在职职工及其所在单位（包括机关、企事业单位和社会团体）按照规定缴存的具有保障性和互助性的一种长期住房基金。它属于职工个人住房基金，归职工个人所有，定向用于职工住房的基本需求和住房建设的融通资金。 住房公积金制度实质上是一种住房保障制度。 §5 房地产投资 房地产投资项目动态