规划管理主每要控制指标.doc

规划管理主要控制指标建设工程规划管理的主要内容 随着现代城市规划制度的建立和城市规划工作的发展，建设工程规划管理已成为城市规划管理的一个非常重要的管理环节。每项建设工程的建设不仅要满足自身功能的需要，而且对城市的布局形态、环境质量、城市交通、公共安全、公共卫生、左邻右舍的相关权益等产生影响。因此，把局部的、单个的城市建设工程，纳入全局的、整体的城市规划进行管理就十分重要。那何为建设工程规划管理？建设工程规划管理就是城市规划行政主管部门根据城市规划及其有关法律、法规和技术规范，对各类建设工程进行组织、控制、引导和协调，使其纳入城市规划的轨道，并核发建设工程规划许可证的行政管理。其管理控制的主要内容有：1、建筑物使用性质的控制；2、建筑容积率的控制；3、建筑密度的控制；4、建筑高度的控制；5、建筑间距的控制（包括日照、消防安全、卫生防疫、施工安全、空间关系等因素）；6、建筑退让的控制；7、建设基地绿地率的控制；8、基地出入口、停车和交通组织的控制；9、建设基地标高控制；10、建筑环境管理；11、各类公建用地指标和无障碍设施的控制等。下面就市民十分关心的容积率、建筑密度、绿地率和住宅日照要求四项重要内容的规划控制分别加以介绍。1、容积率的控制。容积率是指建筑基地范围内地面以上建筑面积总和与建筑基地面积的比值。容积率是控制城市土地使用强度的最重要的指标，也是保证城市土地合理利用的重要指标。容积率过低，会造成城市土地资源的浪费和经济效益的下降；容积率过高，又会对城市环境质量造成严重影响：一是对自然环境的影响：建筑容积率过高，建筑体量过大，容易造成对周围建筑特别是北部或下风向的建筑日照、通风和绿化自然条件的影响，这种影响产生的负面效应在居住区尤为明显；二是对人工环境的影响：在一定时期，地区供水、供电、通讯、排水以及道路交通容量等市政公用基础设施供应能力和承受能力有一定的限度，如建筑容量过大，相应市政配套设施的需求量和交通发生量超过供应能力和承受能力，会造成需求与供应的失衡。反过来影响建设项目效益的正常发挥，同时，城市的综合功能和集聚效应也会受到影响。容积率的核定主要考虑的因素有建设活动经济性的要求、城市人工环境容量的制约和城市总体规划的要求。对环境质量和环境容量要求较高的居住建筑和大型公共设施等要严格控制容积率，大专院校、中小学校、幼儿园、医院等设施主要根据用地指标掌握。2、建筑密度。建筑密度是指建筑物底层占地面积与建筑基地面积的比率（用百分比表示），核定建设项目的建筑密度，是为了保证建设项目建成后城市的空间环境质量，并保证建设项目能满足绿化、地面停车场地、消防车作业场地、人流集散空间和变电站、煤气调压站等配套设施用地的面积。建筑密度指标和建筑物的性质有密切的联系。如居住建筑，为保证舒适的居住空间和良好的日照、通风、绿化等方面的要求，建筑密度一般较低；而办公、商业建筑等底层使用频率较高，为充分发挥土地的效益，争取较好的经济效益，较诸密度则相对较高。同时，建筑密度的核定，还必须考虑消防、卫生、绿化和配套设施等方面的综合技术要求。对成片开发建设的地区应编制详细规划，重要地区应进行城市设计，并根据经批准的详细规划和城市设计所确定的建筑密度指标作为核定依据。3、建设基地绿化率的控制。绿化率是指建筑基地内的绿地面积与基地总面积的比例（以百分比表示）。绿地包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地），其中包括满足当地植树绿化覆土要求、方便居民出入的地下或半地下建筑的屋顶绿地，不包括其他屋顶晒台的人工绿地。控制绿地率是改善城市生态环境，提高环境质量的必要措施。一个街区的集中绿地，可按建设项目的绿地率指标进行统一规划，统一设计，统一建设，综合平衡。在符合整个街区集中绿地指标的条件下，可不在每块建筑基地内平均分布。审核绿地率或集中绿地面积不能只注意图纸表现，更重要的是要注意绿化的实际效果，尽可能多植乔木。国家规定，新区建设绿地率不应低于30％；旧区改建绿地率不宜低于25％。4、住宅建筑日照要求标准及住宅间距。根据《城市居住区规划设计规范》GB50180－93的规定，兰州市住宅建筑目标标准为在每天有效日照时间带（8：00－16：00）内保证住宅日照不低于大寒日日照两小时的标准，对于旧区改建的项目内新建住宅日照标准可酌情降低，但不应低于大寒日日照1小时的标准。每套住宅至少应有一个居住空间能获得日照，当一套住宅中居住空间总数超过四个时，其中宜有两个获得日照。住宅间距是住宅建筑之间或住宅建筑与其他建筑物之间的平面距离。住宅间距分正面间距和侧面间距两个方面。凡泛称的住宅间距。系指正面间距。决定住宅建筑间距的因素很多，根据我国所处地理位置与气候状况，以及我国居住区规划实践，住宅建筑间距是以满足日照要求为基础，综合考虑采光、通风、