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【二期整合营销总纲】 Marketing Strategy Planning Ⅱ N.A.C 深圳·新业房地产营销策划有限公司 Monday, May 24, 2004 【前言】： 本次整合营销总纲的目的在于： 针对我司上次6.4提案[整合营销市场攻击总案]思路观点在整理； 对6.4提案[整合营销市场攻击总案]的前期市场、产品、客户进行数据整理，观点重申； 对6.4提案[整合营销市场攻击总案]中销售周期、市场攻击结点再次论证。 【汇报提纲】： 第一部分：区域市场观点 第二部分：二期产品核心价值 第三部分：目标客户群定位 第四部分：二期整合营销战略总纲 第五部分：整合营销战略布局 第一部分：区域市场观点: 郑州2003楼市数据大放送: 市场投放总量及消化量状况: 年 份 2000年 2001年 2002年 2003年 年份 2000 2001 2002 2003 投放项目数（个） 93 139 156 196 销售面积（万M2） 200.46 245.77 281.04 399.72 增长幅度 --- +49.5％ +12.2％ +25.6％ 增长幅度 — +22.6％ +14.4％ +42.2％ 投放面积（万M2） 176.42 267.37 356.12 379.13 销售额（亿元） — 57.93 64.47 92.68 增长幅度 --- +51.5％ +33.2％ +6.6％ 增长幅度 — — +11.3％ +30.4％ 多层与高层投放量与消化量状况： 年 份 2001年 2002年 2003年 年 份 2001年 2002年 2003年 多层投放（万M2） 170.65 196.66 187.82 多层销售（万M2） 167.87 188.39 251.86 增长幅度 — +15.2％ -4.5％ 增长幅度 — +12.2％ +33.7％ 多层投放占住宅总投放面积的比例 70.7％ 61.3％ 58.2％ 多层销售占住宅总销售面积的比例 73.8％ 72.5 67.8％ 高层投放（万M2） 62.7 111.91 126.38 高层销售（万M2） 57.54 62.62 107.02 增长幅度 — +78.5％ +11.4％ 增长幅度 — +8.9％ +70.9％ 高层投放占住宅总投放面积的比例 26.0％ 34.8％ 39.2％ 高层销售占住宅总销售面积的比例 25.3％ 24.1％ 28.8％ 以上资料来源：郑州市房地产交易中心[2003年度整体报告] 通过上述表格显示，我们发现： 2003年住宅销售面积为399.72万㎡，销售量首次超过投放量，购房需求看涨。郑州整体地产市场进一步稳步发展； 2003年高层投放占总量的近40%，销售增长最快，达到70%以上，高层市场增长势头强劲； 2003年郑州市场在售项目558个，年度新开盘物业58个，较去年减少了3个。其中24个是老盘续建项目，34个是首次发售项目。东区投放占主导地位。物业类型为多层19个，小高层16个，高层6个，别墅项目5个，混建项目12个。总体仍是多层销售主体，但销售占比呈下降趋势。而高层项目整体投放大幅下降（投放销售比1.2:1），小高层开始受到关注（投放比占高层35%）。 郑州市地产中区板块高层数据整理及观点： （ 资料来源：郑州房地产交易中心[2003年度整体报告]） 1、2003年，郑州市高层住宅在售项目173个，主要集中东区和中区（中区最多78个占全市高层项目的50%）； 2、2003年，郑州市高层价格由2000年的3849元/㎡跌至2003年2823元/㎡，四年间平均每平方米下跌了1000多元； 3、2003年，郑州高层投放126万㎡，消化107万㎡。中区销售3369套，销售面积为42.22万平方米，占全市高层销量的39.45%，销售额12.5亿元，占全市场销售额的41.63%，这些都为各区之首。 中区消费群体已经在发生强有力的变化，外地购房者的比重由去年的37%升为今年的46%，本地购房者由去年的61%降为今年的51%； 中区高层在户型上也发生了很大的变化，由全市最高单价，大面积、高总价转为低总价、中小户型，该区已售的高层户型的平均单套面积与去年同期相比下降了26.93平方米，100平方米以下的户型占比由去年的17.4％升为今年的36.4％，120平方米以上的户型所占之比由去年的74%降为今年的56.8%，今年不断推出的“错层”、“楼中楼”、“自由分割”等户型，通过赠送夹层和多变的户型结构，不仅增加了可利用的空间面积，满足现代人群多变的需求，提高房子的性价比，同时也更有利于商业投资； 中区高层市场形势看好，供需情况由去年的1.51：1降为今年的1.08：1