初步定位及规划建议报告.pptVIP

八大商业功能定位 1、集商纳客功能 街区商业专业化强化了项目商业辐射网络功能及目标性消费吸引力，各主题商业街满足城市及其周边居民的消费需求。 2、辐射带动功能 环月兔广场商圈的商业聚集带来了商圈繁荣以及项目自身街区的辐射、扩散带动商业发展，提升城市商业价值。 3、购物消费功能 以主题商场、生活超市、旗舰品牌店、专业街个性商铺等业态组合满足不同层次人们零售购物之欲望。 （九）、商业功能定位 4、休闲娱乐功能 项目2层以上的特色酒吧、咖啡吧、KTV、迪吧、茶楼、健身房；美容美发、康体按摩中心、各类休闲小站等组成人们购物之余的“生活加油站”。 5、商务展示功能 商业街区中众多旗舰店、品牌店在销售的同时更是展示商品以及企业的形象，演绎广场的商品展示秀也为经营户与消费者提供了充分沟通展示的商务舞台。 6、观光游览功能 强势商业组合本身形成一道亮丽的风景，与项目相邻的月兔广场、即将建设完工的新天地，融合时尚主题街区共同形成商业人文特色景观，成为未来城市观光游览的最亮点。 （2）、店面合理长宽比 1F大概40%，2F大慨10% 开间3.6-3.7米左右，进深8米左右，层高5米 京都 认筹客户300组 开间4米左右，进深8米左右，层高5米（2F高4米） 新东街 一层15% 二层5% 开间4米左右，进深9-10米左右，层高4.6米（2F高4米） 天合广场 一层30% 二层50% 开间4.2米左右，进深12.3米，层高4.5米 钻石广场 去化率 商铺结构 项目广丰老商业街都为自建房的底层商铺，如西广街、鸟林街，受自建房的结构影响，其店铺基本上都是长进深的，这对经营户来说早就深有感触，因此，对店铺的面宽和进深都会比较在意和挑剔。所以，设置店铺的合理长宽比显的至关重要。不仅如此，合理长宽比也能有效的控制面积，这对销售十分重要，在新天地的销售过程中已经碰到这个问题，1F的大面积店铺（开间4.2m，进深10m）由于总价过高，购房者虽然对项目很看好，但仍是迟迟不肯出手，其中也包括部分经济实力不是很雄厚的客户，无奈心有余而力不足，因此，2F的销售去化速度反而比1F更快速。而从近期刚开过盘的钻石广场也可看出端倪：据开盘现场了解，当天定购客户大概在10来组，且集中在2楼。从项目图纸看，2层规划的参考使用面积一般在30平米以内，按项目得房率推算，其销售建筑面积应该在50平米内，总价在40万左右。因16%返租回报在首付中一次性扣除，那么客户投资一般控制在15万以内；而其一层店铺的面宽4.2米，进深12.3米，过长的进深不仅增大了面积，又不利使用，直接影响到了1F的销售。另据了解，很多金都意向客户也正是因为其店铺进深过长而放弃了购买意向，也是该项目至今销售情况不乐观的因素之一，这些对本案合理的设置各层商铺的合理长宽比具有借鉴意义。广丰的商业地产正处于蓬勃发展阶段，据统计，现有商业面积已经达到22万平方米，商业空间逐渐成熟，弥补了原来城区缺乏承载大型、特色餐饮及休闲娱乐的载体，为休闲娱乐产业的发展提供了可能，加之广丰现有休闲娱乐档次偏低、规模偏小、分布偏散、形象偏差，而各商业项目虽已上马，但都还处于建设阶段，因此，现阶段广丰人休闲娱乐还需要去上饶，再者，休闲娱乐产业本身就更容易集聚人气，市场培育期短，从总体上来说本案做休闲娱乐尚有空间。 （3）、休闲娱乐产业体系的商业空间及成熟推动本案同时也具备做休闲娱乐的先天自身条件。首先，与本案为邻的新天地就是一个一站式的商业综合体，几乎已经函盖了各类业态，有新天地的前期商业拓展，对本案的横空出世奠定了基础，再加上环月兔广场商圈的逐渐成型，商圈的力量将是单个项目无法抗衡的，使本案商业有了更有力的支撑。其次，本案前临广场，不仅具有休闲娱乐所需要的无人能敌的景观优势，而且交通畅达；除此之外，还有一个做休闲娱乐最关键的因素——停车位，本案地下室只限于做车库，停车位将足够充裕，这是老城区内其他商业项目所无法比拟的，也是现有休闲娱乐场所致命的缺陷，这将在未来的运营过程中得到体现。可以说，不论是从大环境还是自身条件来说，休闲娱乐业都是本案可做尝试的选择。垂直交通的畅达及平面人流环回的通畅是高层商业物业最重要的竞争力，它直接影响投资者的信心，作为二层以上商业更要解决好交通引流及商业集聚等问题，合理解决垂直及平面交通问题，使商业流“快速畅达 ”，在垂直交通上如在面对街面及广场可考虑设置大开口引流楼梯、扶梯及观光电梯，而水平交通可考虑设置联廊，使整个街区相衔接，加强商业达到度，与本案相临的新天地正是因为很好的解决了垂直交通流的问题，深得消费者认可，2层商铺销售形势相当火暴，开盘即售空，创造了广丰二层商业的历史。本案作为高层商业要想使二层以上商业热销，必须要有有经的起考验的垂直及水平交通流组织。 （4）、