2013项目及推动策划书正本修改后.docVIP

【项目分析总结】 经过上述分析，可以明确本项目： 具有商业开发的先天条件，基本满足商业经营的可达性、能见度、商业经营环境、人流量的要求； 项目最大优势是地段条件好； 项目面临较好的市场机会，同时因项目存在的缺点和激烈市场竞争态势，机会与挑战共存； 结合市场形势和项目自身条件，提出以下商业开发策略： “资源整合，建立优势”的市场竞争策略 “经营主导，商住互动”的市场营销策略 “品质优先，引导市场”的产品开发策略 “尽快入市、抢占先机”的风险控制策略 在上述策略指导下，本目商业策划必须做到： 高起点定位 高标准规划 高效率营销  第二部分 市场定位篇 一、定位背景综述 本项目商业市场定位依赖于市场条件和项目条件两个方面。 1、市场条件因素 ——从宏观层面来说，武汉市经济前景看好，具有扎实的商业基础； ——武汉市城市规划对本项目商业定位及功能有所限定，尤其是京汉大道和解放大道的规划，按其设想，本项目在城市商业功能中扮演社区中心商业的角色，可以形成特色休闲文化商业街区。 ——从商业地产发展趋势来看，发展社区商业正当其时； ——据武汉市商业规划及相关政策，本项目应该作为社区商业中心来发展，其重点是：以经销生活必需品的超级市场和各类便民网点为主；住宅组团中建立综合超市，专业店、专卖店及餐饮、洗涤、美发、健身、维修等特色店等； ——本项目所在江汉路商圈对本项目商业定位也有影响； ——本项目商业定位必须以商业消费者、投资者、经营者等潜在目标客户的需求为基础； ——目前武汉市商业地产形势火爆，但本片区严重供过于求，本项目将面临严峻的竞争势态，未来的竞争威胁不确定因素较多； ——地块四周道路商业及商圈商业主要业态为专业店、专卖店、便利店、超市等，经营品种众多，缺乏统一规划，在定位时需要进一步提升； ——按市场调查结果，本项目规模不宜偏大。 2、项目条件因素 ——本项目具有商业开发的先天条件，基本满足商业经营的可达性、能见度、商业经营环境、人流量的要求； ——本项目交通便利，地段优势明显； ——项目商业形象差、经营档次低，开发拆迁难度大，地价成本高； ——项目面临较好的市场机会和激烈市场竞争态势，机会与挑战共存。 因此从上述两个方面的因素出发，必须权衡利弊，既要符合市场客观事实，预见市场发展趋势，又要结合项目自身条件高起点定位，引导市场，建立本项目商业竞争优势。 二、目标客户定位 根据前述消费者、投资者、经营者的调查，确定本项目目标客户包括： 1、目标消费群体 主力消费群 主要居住在项目所界定的商圈内 收入水平高、消费能力强 以公务员、企业管理人员、企事业技术人员及部分生意人为主 本项目业主为其主要消费群体之一 表现为经常性消费为主 次消费群 居住在以上商圈之外的次辐射地带 消费能力强 以公务员、企业管理人员、企事业技术人员及部分生意人为主，同时可能吸引部分外来人口 间断性消费，可能1个月来2-3次 2、投资客户 经过前述分析，本项目主要投资客类型如下： 江汉区、江岸区收入较高的投资客（政府公务员、企业管理人员、企事业技术人员及部分生意人等）； 项目周边经商小业主（也可自用）； 武汉市内投资客及其他。 3、经营者 主力商家：中小型超市。如：中百超市、华润万佳、好又多等 品牌专卖店、专业店、便利店：如服装、休闲酒吧、咖啡厅、连锁餐饮店、7-Eleven等 独立个体经营者，具有一定实力和经营经验的个体经营户 本项目的直接客户是投资者和经营者，销售的目标客户以经营者为主、投资者为辅。  三、业态定位 1、定位思路 本项目业态主要根据商圈内业态现状、城市规划以及潜在消费者来进行定位，最后根据商家实证来排除某些业态的可能。 1）、按商圈业态现状，本项目商圈多为为专业店、专卖店、便利店、超市等，项目四周近距离内（500M）缺乏超市，按业态统一性与互补性原则，上述业态应是本项目业态的构成内容； 2）、按城市规划，京汉大道是武汉城市时尚文化品牌街，本项目处于京汉大道永清教育文化区与大智历史文化休闲区之间，可以形成特色休闲商业街；因此建议为以休闲、文化娱乐、餐饮及社区配套服务的特色商业街。 3）、按潜在客户需求，应该以商业街（商铺）为主、满足自营需要的业态。 4）、通过沃尔玛、普尔斯玛特、欧亚达、中百仓储、万达购物中心等商家之定向访谈，排除了做大超市、仓储商店、购物中心的可能。 通过上述分析，本项目业态定位于： 综合性特色商业街，主要包括专卖店、专业店、便利店等，并可以考虑设中小型超市（相对独立）。 2、业态结构 本项目商业业态结构如下： 主要部分：专卖店、专业店、便利店 次要部分：中小型超市 各部分构成示意如下： 3、业态更新与发展弹性 武汉市商业呈现业态交互混合的发展