京基·御景东方商业广场商业定位报告.ppt

* * * * * 业态布局定位 组团名称 构成业态 LifeStyle时尚风情街情景组团 外摆式休闲酒吧、西餐吧 数码科技电器情景组团 连锁电器、通讯产品、精品数码 时装百货情景组团 精品时尚百货、时装服饰精品店 霓裳魅影情景组团 化妆品、珠宝首饰、时尚精品、钟表水晶 格调品位情景组团 高档汽车展厅、红酒屋、咖啡吧、高尔夫、时尚书屋 * 业态布局定位 组团名称 构成业态 品位家居情景组团 精品家具和视听、家居装饰品、精品礼品、美好家居 休闲美体情景组团 水疗中心、美容美体、香熏用品、美容用品 餐饮美食情景组团 特色餐饮、中式酒楼、品位西餐 生活配套情景组团 超市、中式快餐、西式快餐、美容美发、药店、茶庄及其它 欢乐天地情景组团 儿童天地、数码影院、儿童服装、儿童用品、钢琴音乐器具 * * * * * 目标消费群定位 消费年龄(岁) 女性顾客（心理年龄）以25—45岁为主，适当兼顾25岁以下人群 男性顾客以30—50岁为主，实际年龄可上浮5岁。目标顾客定位在年龄成熟、成立家庭、事业成功这个主群体上。 适当兼顾本片区的学生 月收入情况（元） 个人月收入8000元以上、个人年收入10万元、家庭收入20万元以上的人群为主要目标消费群，适当兼顾个人8000元以下的顾客。 服务对象 以企业高级管理人员、民营企业老板及机关事业单位人员，为本项目目标顾客的主要组成部分。还应充分利用周边的旅游景点，注重开发旅游商务消费群。 在地铁未开通、附近高尚住宅待开发阶段，应将深圳有车一族列为我们的服务主要对象； 同时，将以下人员列入目标顾客——有一定的消费能力、追求个性、注重品位，从事为金融、保险、银行、地产、媒体、高科技研发、设计行业的企业高级管理人员和白领，并需关注非常规高收入人士、外企、海归及参加会展的国内高收入人群、政府官员、外籍人员等 * 消费群体购买力极强 消费者类别 消费行为 公务员/机关单位人员 自身消费相对较小，以日常生活用品为主；交际应酬相对较多，消费以中高档为主，注重消费环境及服务；注重商品的质量，追求更高层次的文化、娱乐、享受 民营企业、中高管理人员 收入较高有一定的生活质量要求； 注重消费场所的环境； 注重交通的可行便利性； 注重停车的便利性； 餐饮、娱乐、购物消费较大； 年龄段较集中于28~50岁左右； 对价格敏感度较低。 旅游类消费人群 长假期“假日经济”及舒适宜人的气候吸引国内游客；消费偏重多元化餐饮类、休闲类。愿意消费(尝试)新颖娱乐、休闲活动；年龄段主要集中于20-45岁左右。 * 谢谢！ 本报告是严格保密的。 地产江湖——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 1 项目概况 * 位于红树湾白石路与石洲一路交汇处，傲居红树湾与华侨城片区核心 * 项目周边资源及配套 * 项目概况——经济技术指标 占地面积：50085㎡ 总建筑面积：235094㎡ 商业建筑面积：85500㎡，其中地面商业为59500㎡，地下商业为26000㎡， 占地面积：50085㎡ 总建筑面积：235094㎡ 商业建筑面积：85500㎡， 其中地面商业为59500㎡，地下商业为26000㎡。 停 车 位：1800个 商业楼层分布情况：一至三层每层商业面积约20000㎡， 负一层商业面积为26000㎡ * 项目优势分析 位于红树湾片区高档住宅区内，而红树湾片区为深圳最纯粹的“富人区”有高端消费的氛围。 临街面长，展示面较大，推广形象整洁完整 门前广场较大，便于渲染商业氛围 发展商实力雄厚，能够给予商家较强的信心，有助于吸引商家的进驻。 有较大的停车场，停车相对方便。 面积规模大，商业发挥空间较大； 发展商拥有丰富的商场运作经验和商业管理技术支持。 * 项目劣势分析 红树湾片区高档住宅区处起步阶段，目前仅有数个高端楼盘再建，周边配套设施不全，入驻人口不多，项目周边尚不成熟，短时间内也难以吸聚大量人气。 公共交通尚未完善，地铁口离项目尚有较远的距离，因目前人流较少，的士也较少，大众化的交通途径均处劣势。 项目属于裙楼商业物业，受到塔楼的影响，结构相对复杂，块状分割多，死角多，实用率不高，为商业的规划带来相当的难度。 单层面积较大，顾客动线、客流导引复杂； 项目北面为世界之窗景区，西面为沙河及名商高尔夫球场，南面及东面临红树湾片区目前开发尚不成熟且因其为临海片区开发资源相对有限，仅仅依靠周边区域的顾客群不能支撑本商场的人流，项目必须具备吸引更广区域消费群的辐射力。 在商业竞争方面本项目位于福田中心区商圈、南山商圈及华侨城商圈的夹缝地带。因此，在定位上必须紧紧把握该片区的优势，做出有独特的定位方能突围而出。 * 项目机会分析 政府已经着手对该区域的配套设施进行规划和建设，该区域未来发展前景