资产评估多答案.docVIP

第一章 1、什么是市场法？市场法适用的前提条件是什么？ 答案要点：市场法是指利用市场上同样的或类似的资产的近期交易价格，经过直接比较或者类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。 基本前提条件是：(1)、要有公开活跃的市场；(2)、公开市场上要有可比的资产及其交易活动。 、折现率与资本化率的关系如何？ 答案要点：资本化率与折现率本质上是相同的。习惯上人们把将未来有限预期收益折算成现值的比率称为折现率；把将未来永续预期收益折算成现值的比率称为资本化率。 、什么是复原重置成本？什么是更新重置成本？ 答案要点：复原重置成本指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术和工艺水平等，以现时的价格水平重建与评估对象完全相同的全新资产所发生的费用。 更新重置成本指采用新型材料，现代建筑或制造标准，新型设计、规格和技术等，以现时价格购建于评估对象功能同等的全新资产所需的费用。、资产评估包括哪些基本要素？ 答案要点：(1)、评估主体，评估机构以及评估人员；(2)、评估客体，即被评资产；(3)、评估依据，如所应遵守的法律、法规、经济行为文件、重大合同协议等；(4)、评估目的；(5)、评估原则，即资产评估的行为规范；(6)、评估程序；即资产评估的工作从开始靠结束的顺序；(7)、评估价值类型，即对评估价值的质的规定；(8)、评估方法，即评估资产所采用的特定的技术，是分析和判断资产评估价值的手段和途径。评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 评估值=199.65*(1-33.33%)-6.83-5.84=120.44万元 答案要点评估值=480*(1-68.63%)-10.72=139.86万元 三、简答题 1、机器设备的三种贬值是什么？答案要点：实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值。 2、机器设备评估中应用成本法时，其基本思路和基本数学表达式是什么？答案要点：评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 3、如何计算机器设备的加权投资年限及其成新率？ 答案要点：加权投资年限=∑(更新或复原重置成本*投资年限)/ ∑(更新或复原重置成本) 成新率=[剩余使用年限/(加权投资年限+剩余使用年限)]*100% ?4、估算机器设备的实体性贬值主要有哪些方法？ 答：观察法、年限法、修复费用法。 答案要点： 进口设备的评估值=373.77*50%-5.08=181.81万元 答案要点：??经济性贬值=10,000*100*(1-33%)(P/A , 10%, 3)=166.62万元。 答案要点：评估值=24*61.54%=14.77万元 答案要点：(3)设备的加权投资年限=∑(加权更新成本)/ ∑(更新成本)=808,990/85,250=9.5(年) (4)设备的成新率=[8/(9.5+8)] ×100%=45.7% 答案要点：((2)设备的评估值=7,500/15%×[1-(1+15%)-10]=37,640(元) 三、简答题 1、简述土地的经济特性有哪些？答案要点：供给的稀缺性、所有权的可垄断性、土地利用的多方向性、效益的级差性 2、简述地价的特征有哪些？答案要点：(1)、地价是地租的资本化；(2)、地价是权益价格；(3)、土地具有增值性；(4)、地价与用途有关；(5)、地价具有个别性；(6)、地价具有可比性 3、房地产评估应遵循哪些原则？答案要点：(1)、供需原则；(2)、替代原则；(3)、最有效使用原则；(4)、贡献原则；(5)、合法原则 答案要点：P==574.06万元 答案要点：(1)、P=a/r+b/r2=1100万元 (2)、P=a/(r-s)=1111万元 答案要点：(1)P=P’×交易时间修正×交易情况修正×容积率修正×区域因素修正×个别因素修正×年期修正(剩余使用年限修正) (2)建立容积率修正系数表 容积率 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 修正系数 100 102 104 106 108 (4)参照物地价修正①2343 ②=2332 ③ =2338 ④=2282 (5)评估结果=(2343+2332+2338+2282)/4=2324(元/平方米) 答案要点:地价=9,069,016(元) 答案要点：采用收益法 土地单价=7,308,760/1,000=7,309元/平方米 答案要点：(1)选定方法??? 收益法 单价=7,214,868.8/500=6,717.67(元/平方米) 三、简答题 1、影响无形资产评估价值的因素有哪些？ 答案要点：(1)、无形资产的取得成本；(2)、机会成本；(3)、效益因素；(4)、使用期限；(5)、技术因素；(6)、风险因素；(7)、法律因素；(8)、市场因素；(9)、其他因素 2、如何采用收益法评估无形资产？ 答案要点：主要分成两种类型