郑州地铁站点周边地下空间系列开发项目分析报告.ppt

郑州地铁5号线站点周边 地下空间系列开发项目分析报告 目录 开发形式 1 社会效益 经济效益 实现分析 市场估算 2 3 4 5 一 开发形式 1、市政道路下方 2、自然形成空间 3、出入口两侧 4、市政绿地广场下方 5、车站两侧 二 社会效益 交通格局变化引发商业格局变化 郑州作为交通枢纽中心，其商业的发展变化一直追随着交通格局的发展变化，二七商圈、火车站商圈的兴起就是交通带动商业的最好例证，而郑州地铁的建设已经拉开序幕，其对郑州商业格局的影响逐渐显，地铁1号线周边地下空间的开发即是印证。 立足 “最后一公里”，迎合“未来式商业”发展趋势 面对电商对传统商业的冲击，实体商业的发展越来越小，只有贴近社区生活、满足个性化需求的商业，才能在互联网引发的商业革命中屹立不倒，而地铁站点周边一公里既包含社区，又能进行个性化的商业的开发建设，是“未来式商业”发展的孵化地。 着眼于郑州未来地铁规划发展，提高地铁使用效率 郑州地铁近景规划6条线路，远景规划17条线路，当地铁建成5至8条线后，地铁就会改变郑州的现有城市格局，大大缩短出行的时间成本与费用成本。通过对地铁周边地下空间的开发，将“家”、“地下通道”、“站点”、“公司”有效的连接起来，将会有更多的人选择地铁出行，提高地铁使用效率。 1、迎合未来交通格局变化，提高地铁使用率 二 社会效益 满足地铁站点周边居民购物休闲的需求 通过合理开发布局，完善周边的商业配套，满足地铁周边居民的生活需求。 缓解地面交通压力，实现人车分流 通过地下空间通道将地铁与居民区进行连接，地铁的便捷性与通达性成为更多人士外出的交通选择，可以有效减少地面的车流，缓解地面日益严重的交通压力。 2、提升便民服务，创造公共空间 二 社会效益 节约土地资源，提高土地的利用效率 城市发展需要更多的用地，而城市用地又受到严格限制，因此开发地下空间，提高土地利用效率，成为解决城市发展用地的有效方式之一。 利于城市环境保护 相比地上的开发，地下空间的开发可以避噪音、烟尘等环境污染问题，对减轻城市环境污染问题及美化城市有重要的意义。 增加就业机会，促进区域内经济发展 地铁周边地下空间的开发与运营管理，需要投入巨大的人力、物力，这些投入将为城市带来更多的就业机会，并促进周边经济的发展。 提升城市形象 通过具有特色的的开发运营模式，将地铁周边地下空间打造成为地铁站点范围内的城市会客厅，成为人们购物、休闲、娱乐的场地，对提升城市形象具有良好的作用。 3、其他社会效益 三 经济效益 1、满足商业碎片化的需求 在移动互联网的冲击下，原有商业中心化、规模化的格局被逐渐打破，商业发展呈现碎片化，形成“即时体验消费”的核心商圈。 三 经济效益 2、适应商业网络化的变化 因为网络化、大数据，消费者与企业的关系、企业内部的组织架构、产品本身的功能以及价值、渠道（实物渠道和信息渠道）的定义和价值都将发生变化。网络化、大数据驱动消费者、产品、渠道、企业形成四位一体的商业模式。 三 经济效益 3、迎合商业未来式的趋势 未来商业，不再是简单的空间之争，而是时间之争，讲究更近、更夜、更快、更短。传统的商业触角是解决消费者的空间半径为指导，而现代商业模型正在以摧毁空间价值的方式直抵时间半径。 四 实现分析 1、政府无足够的资金和精力进行开发投资 政府在地铁建设已经上已投入大量的人力、物力、财力，限于相关政策规定以及资金和精力，政府已无暇顾及地铁周边空间的开发，需要寻求其他合作单位方进行开发。 四 实现分析 2、企业对碎片化地铁周边地下空间开发意愿不足 地铁周边地下空间分布零散，每块站点可开发面积有限，大型企业对这种类型的商业开发意愿不足，而小型企业又没有足够的实力与经验进行开发。 四 实现分析 3、商户有愿意入住，但自身无实力进行开发 由于拥有良好的地段优势，许多商家对地铁周边地下空间的未来发展潜力比较看好，进驻意愿强烈，但商户自身实力有限，无法进行开发。 四 实现分析 4、成熟地下空间开发企业少 地铁周边地下空间开发涉及交通、排水、人防、通信等工程，复杂繁琐，因此地下开发需要拥有足够的经验与实力，而市场上缺乏这样的成熟企业。 五 市场估算 注：根据成功商业运营经验,采取30%产权销售+70%自持出租； 预计销售单价2.5万/㎡，租金单价为200元/月/ ㎡； 根据前期市场调查，本分析报告选取其中五个具有代表性的站点进 行市场预估； 站点 开发面积（㎡） 开发形式 开发成本 总投资额(万元) 销售收入(万元) 出租收入(万元) 总收益(万元) 中原路站 11000 市政绿化地块 4000元/㎡ 4400 8250 1848 10098 经开第三大街站 28600