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麓谷星辰项目解读一、项目介绍 项目经济数据 总建筑面积：16万㎡总容积率：4.49绿化率：36.1装修状况：毛坯项目状况：由5栋高层住宅、一栋商务写字楼以及四层裙楼商业组成（商业面积约3万㎡）。目前1、2、3号栋公寓和4、5号栋高层均对外销售， 1、2、3号栋公寓将于2014年4月底交房，4号栋计划2014年10月交房、5号栋计划2016年3月交房；二、项目整体对比涉外景园麓谷星辰对比项深业睿城天元涉外景园对比分析区位岳麓区东方红路与谷苑路交汇处；岳麓区文轩路479号（文轩路与麓松路交汇处，湖南涉外经济学院北门）1、两个项目在区位上并无太大差异，都是位于麓谷西片区；2、本项目更靠近梅溪湖及枫林三路，周建基础设施建设更加完善；3、竞争项目已经靠近麓谷西边缘，位置相对较偏；规模16万㎡40万㎡本项目规模更大，配套更加完善，居住氛围更好；交通西临东方红路，位于枫林三路与桐梓坡西路之间，距桐梓坡西路约500米，距枫林三路约1500米；地铁：地铁6号线（规划）公交：18路、302、902，距离路东方红公交首末站100米；北临文轩路，距离枫林三路约500米；地铁：地铁6号线（规划）公交：18路、312路、916路、高新区园区穿梭巴士1、3号线，涉外北门站位于项目门口 1、2个项目的通往其他区域的交通路线基本一致，但本项目的线路更多，距离公交站更近，交通、出行更加方便；2、两个项目都是炒作规划中的地铁六号线概念，比较优势不明显；景观项目周边基本无景观资源，距离梅溪湖腹地约40分钟路程，本项目基本无自然景观资源，距离梅溪湖约半个小时路程，俯瞰涉外经济学院人文景观资源；两个项目在自然景观资源上都比较匮乏，但本项目与涉外经济学院毗邻，人文景观资源相对更加丰富；品牌项目开发商为东方红建设集团，本地比较知名的建筑商，在工程建筑领域有一定名气，但是在房地产开发、经营、管理上经验并不丰富，总共才开发过两个项目共计不超过20万方，开发资质仅为三级，是东方红建设集团与私人共同出资成立的开发公司；本项目开发商为湖南本开发企业，开发经验丰富，在长沙、湘潭开发项目10多个，开发规模近400万方；对比项目开发商在房地产开发领域的经验并不丰富，本项目的开发企业经验更具优势；在建筑领域的经验可能会给项目带来些卖点，但单纯的工程建设与系统的房地产开发还是两个不同的概念。配套教育：师大附中高新实验中学、师大附小医疗：中信湘雅医院、高新区医院、航天医院、湘雅附三文娱：周边基本无文体配套公园：至麓谷公园及梅溪湖都需要步行40分钟以上； 商业：自带商业3万平米、涉外商圈、人人乐生活配套：周边以企业及未入住小区为主，生活配套缺乏；教育：师大附中高新实验中学 、师大附小医疗：中信湘雅医院、高新区医院、航天医院、湘雅附三 文娱：共享涉外文娱配套。 公园：步行20分钟至麓谷公园、30分钟至梅溪湖； 商业：自带6万㎡商业，涉外商圈，人人乐；生活配套：周边商业及小区都比较成熟，配套更加完善两个项目直线距离在两公里以内，公共配套方面基本雷同，本项目靠近涉外及枫林路，生活、商业配套更加完善内部配套方面，本项目相对更加完善，除了景观配套上有内部湖泊，还规划有幼儿园及托儿所，居住更为舒适，子女学前教育更加方便，经项目内部配套少，绿地面积小，且其他配套缺乏，居住体检大打折扣；项目卖点、整体规划及产品结构麓谷星辰天元涉外景园整个项目6栋30层建筑，5栋住宅（1、2、3栋为80㎡以下小户型2梯6户，将于本月底交房，4、5栋为92~130㎡户型，4栋今年年底交房，5号栋明年3月交房），1栋商业建筑（1~3层为商业，上面为写字楼），项目整体规模小，配套缺乏，居住氛围不浓；西临东方红路，夜里渣土车比较多，噪音较大；楼间距较小，私密性差，项目南北以后都会建设高层项目，视野将会被遮挡；本项目B区和C区15栋建筑，围绕涉外而建南北都无高层项目遮挡，视野开阔，内部园林面积大，同时两个区都规划由人工湖泊，居住体验更加舒适；自带大型商业，且招租经营状况良好，零距离接壤高等学府，人文气息浓厚； 户型分布及占比：户型位置面积（㎡）房型户数占比面积段占比A户型54.49~54.98一房二厅一卫17217.1%(40~60)17217.1%B户型74.24、75.80二房二厅一卫14414.3%(60~90)34434.2%C户型75.03、75.58、79.74二房二厅一卫17217.1%D户型75.37二房二厅一卫282.8%E户型91.61~92.86二房二厅一卫(可改三房)24424.3%(90~120)24424.3%F户型120.51~126.26三房二厅二卫(可改四房)12212.2%(120以上)24424.3%G户型122.91、124.95三房二厅二卫(可改五房)929.2%H户型132.23三房二厅二卫(可改