1.物业企业监督检查要点详解及要求.doc

2014年度物业企业监督检查要点详解及有关要求 一、要求企业有固定的办公场所 二、资质证书、营业执照正副本原件 （一）资质证书 1、在2011——2013年间是否存在未经监督检查的情况： ①已参加年度监督检查的，资质副本上盖有“经监督检查合格”印章，没有此章的，说明没有参加年度监督检查，检查情况中进行记录。 ②资质准予时间（见副本的“准予从事物业管理时间”）不满一年的三级（暂定）资质的企业，根据实际情况酌情检查： 情况1：尚无管理项目的，进行物业管理相关业务指导，可不报材料；但需按要求录入唐山市物业管理系统； 情况2：有管理项目的，按本年度要求进行检查； 情况3：将要满一年的，指导企业重新核定资质等级； 2、资质等级是否是三级（暂定）已超期： 即超出资质准予时间一年以上，未转为三级的。有的副本上写有“暂定三级”、“三级（有效期一年）”、三级（暂定）字样。分辨不清的情况与物业处联系。 3、公司名称是否规范：应含“物业服务”，有的含有“物业管理”即为不规范。 （二）营业执照 必须核对正、副本原件，避免有的企业已经被吊销执照，蒙混过关。查看执照是否已经年检合格或抽查合格。 三、人员管理 （一）资质要求的人员情况（物业管理专业人员及专业技术人员） 按资质管理规定，物业管理专业人员及专业技术人员符合要求：查看《物业管理专业人员及专业技术人员花名册》，核对人员及证书。物业管理专业人员指物业师（持中华人民共和国物业管理师资格证书的人员）；专业技术人员指持专业技术资格证书（通常指持职称证书）的人员。专业不要太单一，人员配置合理。相关专业包括土建/工民建/土木工程，给排水、暖通、机电、园林绿化、会计、管理、经济、统计等相关专业。 ***三级（暂定）及三级资质要求如下： 物业管理专业人员及专业技术人员不少于10人，中级以上职称（包括物业师）不少于5人，其中中级以上至少1人土建工程师和会计师。 ***二级资质要求如下： 物业管理专业人员及专业技术人员不少于20人，中级以上职称（包括物业师）不少于10人，其中中级以上至少1人土建工程师和会计师。（不要求物业师） ***一级资质要求如下： 物业管理专业人员及专业技术人员不少于30人，中级以上职称（包括物业师）不少于20人，其中中级以上至少1人土建工程师和会计师。（不要求物业师） （二）从业人员经理、项目经理等持证上岗情况 从业人员经理、项目经理等持证上岗，要求经理至少1人，部门经理、项目经理应一个项目至少1人。（如经理证、部门经理证、项目经理证等住建系统认可的证书。） （三）电梯、消防等特种设备作业人员持证上岗情况 电梯、消防等特种设施设备作业人员是否到位，根据质量监督、消防等部门的规定，持证上岗，并公开公示。（如电梯、高压管工等） 四、各项基本制度 （一）各项管理制度（上墙明示） 绿化、保洁、维修、公共秩序维护、车辆等管理制度及电梯、监控等设施设备管理制度等，应上墙明示。 （二）报修、投诉等处理制度 报修、投诉，处理及回访记录、台账是否完好，闭合。 （三）管理规约 管理规约应上墙明示 （四）收费制度（公开、公示、明码标价） 是否按物业服务合同或物价局批复明码标价，公开、公示，是否存在多收费。核对收费票据，票据应注明收费标准。 五、主要档案材料 （一）竣工验收档案：竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等。 （二）共用设施设备管理档案：设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料。 （三）业主资料档案等。 六、物业服务情况（现场） （一）物业服务合同是否规范、是否存在超期 物业服务合同主要内容应完善：如项目名称、项目概况（建筑面积、竣工时间等）、物业费标准、服务内容、质量标准、服务时限等，核对合同约定时限是否超期。按照签订的物业服务合同，核实物业服务内容是整体项目、还是分项。服务内容是分为整体项目和分项（对项目中的保洁、保安等单项或部分项目进行物业管理的）。是否存在无合同的情况。 （二）履行物业服务合同情况 门卫形象、园区环境、楼道卫生、设备运行等，服务质量是否符合合同约定，依据日常监督检查的结果及本次现场检查进行评判。 （三）共用设备运行情况 检查设备是否运行良好，有无不合格情况。 （四）要求各企业必须设立24小时值班电话，并公示。 七、主要的应急预案及演练 （一）电梯故障、困人等 （二）消防 （三）防汛 （四）治安防范 要求不但有预案，还要落实演练。 八、获奖情况 （一）上年度管理的项目评优情况，有无市优、省优、国优项目。 （二）上年度企业有无住建系统的评先。 九、超资质经营 管理项目分为住宅类和非住宅类，按照不同资质等级及标准，进行评判。面积按照企业所管的同一类项目的面积之和评判。2014年此项检查作为调查内容。 十、其它“十二项”禁止行为 （一）聘用未取