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2011年1月26日国务院办公厅公布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通 知》（简称“新国八条”）。2月25日西安市政府原则通过了《关于进一步加强房地产市场调 控工作的通知》，对居民家庭住房限购以及二套房贷等问题进行了明确规范，西安版的限 购令出炉。 一、西安对调控政策的反应敏感度分析 国家近年来以抑制投机与投资需求、稳定房价政策的影响下，基于土地市场的收紧、 交易税及营业税征收、首付款提升等方面收紧政策作用力影响方面，一线城市往往市场效 果表现较为明显，多是立竿见影，而西安往往滞后三个月甚至更长时间方，市场走势方产 生逆转。而相反，在国家出台刺激政策的背景下，西安楼市的高走则往往是第一时间市场 交易及价格迅速高走，诸如08年的激励政策等，西安房价及销售量快速回升，基于这两方 面收紧与刺激政策西安市场相对于全国楼市的表现来看，西安作为二线城市，购房需求以 自住为主（包括首次置业及改善性需求），投资投机需求相对有限，由此多年以来市场发 展较为理性、平稳。 二、限购对于西安楼市的影响 元月份，“新国八条”出台，2月，西安限购令出台。此轮政策使得房地产业运行环境再度 收紧，较之以往政策的不同之处，关于二套房贷首付升至六成、二套房收取全额营业税、 以及限购政策方面分析，对于西安市房地产业将产生一定相应影响。前两项政策属于常规 性税收杠杆及经济杠杆操作，对市场的影响度相对有限，而作为与户籍及征税相挂勾的限 政政策属于硬性门槛，对于市场的影响将更为直接。 1、二套房首付升至6成影响范围较大 西安房地产信息网数据研究中心对2010年西安市购房者来源以及付款方式的统计数据显 示：西安改善型需求置业人群占到购房人群比例的一半以上，从购房付款方式来看所有置 业者中选择按揭付款的人群比例占到60%左右，尽管具体到改善型人群采用按揭贷款的比 例尚不掌握，但从身边的改善型需求人群付款方式来看，按揭仍然是主要的方式，因此从 这个层面上来看，二套房贷首付升至六成，其影响的置业人群范围相对较大。 2、限外来购房人群约占到近6%，因此对于外来置业人群影响相对较弱，但本土改善型 需求人群占据半数，在限购政策与二套房6成首付、1.1倍利率的的条款综合作用下，对于 改善型需求置业需求无疑将形成直接抑制，从而影响到市场交易量的增长。 3、新政下购房者置业意向 从西安版限购令内容来看，所列条款均为“新国八条”的翻版，该政策会对西安置业者产 生哪些影响？对西安楼市后续发展又将带来什么变化？西安房地产数据研究中心第一时间 对购房者进行了调查，主要的调查结论如下所示： 3.1 三成以上购房者持观望态度 西安房地产信息网研究中心发布的新政影响下购房者置业意向调查来看，30.9%的购房 者将呈现观望，20.1%的购房者表示将放弃购房，22.9%的受访者表示自己是刚需，政策 不影响其置业意向。 3.2 六成以上改善型客户短期内不会发生购房行为 对于改善型置业人群的专项调查来看，22%的调查者表示将放弃购房，41.4%的受访者 表示短期内暂不购房，等等看；37.6%的被调查者表示政策对其不产生影响。 3.3 仍有六成以上购房者对房价上涨持肯定态度 61.6%的人认为仍将以5%至10%以上的速度增长，18.9%的受访者表示维持现有水平， 19.1%的受访者表示房价将呈现下跌走势。 三、上半年西安楼市销售将跌2-3成、房价下跌可能不大 1、在楼市调控政策的叠加效应影响下，西安楼市销量仍将进一步有所“萎缩”，而根据西 安楼市历年对于政策影响的表现以及全国各城市的表现来看，西安商品房交易量在上半年末 或将见底，根据目前的市场情况及购房者对于政策的调查来看，预计上半年市场销售量较上 年预计跌幅在2-3成。 2、供应仍将呈现增长。从市场供应方面来看，预计更多房企在目前的整体环境下，根据 自身资金和产品情况采取“快进快出”的推盘方式，以缓解后市压力，因此预计市场供应量仍 将呈现增长。 3、房价趋稳。西安房地产信息网数据研究中心认为，虽然在一系列组合政策面前，上半 年西安楼市可能呈现的阶段性“供大于求”的市场格局，开发企业在产品定价方面将趋于谨 慎，预计近期房价水平将呈现相对平稳的走势特征，但在国际化大都市发展定位以及世园会、 地铁2号线开通等带动下，房价下降可能性不大。 1、知己知彼，百战不殆！ 西安大兴新区 承载千年汉风古韵，打造宜居生态新区。大兴新区正按照国际化大都市发展的蓝图，将希 望和憧憬变为现实。一个交融古今历史、凸现人文理念，充满创新活力，宜商宜居的生态 新区将展现于世人面前。 还有未来长征地产200