撰写报告入门及前期定位报告提纲示例指导.pptx

　项目/计划准备期（即日起）1周2周3周4周后续2个月方案设计问卷设计、制作人员组建、督导、培训抽样、深访预约访问实施市场调研、资料收集数据库录入、整理计算机处理报告撰写规划方案草图报告、规划方案调整递交报告并汇报成果中原后续服务（报告修改、参与规划设计等）要提前准备些什么？统筹：提纲的讨论，思路的统一问卷：根据你期望达到的目的设计问题，以获得支撑；信息收集：根据报告需要的数据，安排人手收集信息信息格式的统一：涉及多人分组收集信息时，必须格式统一，方便制表、审核踩盘安排：特别对于陌生区域，需要提前收集楼盘信息，再分组踩盘人员分工安排：谁写报告？谁负责问卷？谁踩盘？谁网络信息？时间的要求：必须根据时间节点完成内容影响户型定位的几个必要因素:档次户型定位市场客户宏观政策自身条件对该定位报告的思路——以逆推的方式进行政策未来趋势新都短期、中期的市场预判，在此情况下比较适合的出路预判第一步，先需要对未来市场进行预判：市场变化、竞争变化城市规划与成都接轨趋势成都、新都市场供需趋势常规的城市经济的分析个人觉得在此没太多作用可以忽略新都市场供给、竞争趋势区域整体与发展规划分析板块地产形象分析板块价值分析项目周边环境：景观 、道路情况 、配套 ；地块环境：经济指标 、形状 、地势 、噪音、地块条件与户型适配；项目SWOT分析…… 核心是：验证项目发展方向通过土地属性，经济指标，初步预判地块适合发展方向、档次的可能性。第二步，项目板块价值分析推导区域竞品的销售情况区域楼盘的户型配比与去化关系分析区域总价、单价与户型面积之间的关系区域二手房价格与畅销产品1、卖的快产品就是主要发展方向2、做符合区域畅销单价和总价的产品3、区域市场的量价关系第三步，区域市场情况的推导核心是：验证项目发展方向区域竞品的客群购买喜好研究问卷调查分析：喜好户型与自身购买力的关系；；客户背景引导出的客群分析区域客群可能产生的变化预判1、客户喜欢的产品2、客户买的起的产品3、能一定程度符合未来客群可能变化的产品第四步，区域客户情况的推导——即客群定位最终推导的户型配比各户型与总价、单价、首付的关系第五步，项目户型配比1、通过市场竞品的对比研究，寻找自身机会点和独特优势2、通过大成都郊区热卖盘、区域热卖项目给予本项目以借鉴第六步，项目产品发展方向核心是：验证项目发展方向1、角色定位2、价格定位：主要体现价格与销量之间的关系，与建议价格和销售周期的预判3、客群定位4、项目形象定位：结合项目发展方向、客群定位、价格，以及项目的自身优势进行差异化定位第七步，项目定位关键在于结合市场产品的机会，赋予项目完善、独特的产品价值体系，为后续营销营造卖点和性价比第八步，产品设计建议最后：经济测算第一部分未来市场的变化预判政策变化对市场影响观点：政策面其实大家都比较熟悉，没必要还阐述太多过去，对于郊县而言最为影响的还是限贷，只需要根据最新的政策声音进行短期的预判而已（1P足以）第一部分未来市场的变化预判2011-2012成都、新都房产市场的供需情况分析成都、新都房产市场供应、成交、价格、户型、面积选择的变化情况分析其变化原因结合政策面谈未来市场走势的观点第一部分未来市场的变化预判新都房产市场的竞争格局情况分析项目版块房产市场现有存量、未来供应（已拍未出土地、待售楼盘），以及现有去化速度之间的关系（未必需要非常精准的数据，反映情况即可）结合现有竞争格局，谈未来市场走势的观点第一部分未来市场的变化预判新都规划情况分析从规划和有否重要经济支柱（产业区），看未来有否快速的发展作用，对周边城市有否吸引力，与成都的接轨是否紧密——意味购房客群是否变化或者更能吸引其它地方的人前来购房。结合规划、产业发展谈市场走势的观点第一部分未来市场的变化预判总结：对于本章就行归纳、回顾观点：一句话进行归纳第二部分项目土地属性、地块价值判断区域感知与成都其它郊县版块交通、发展时间、环境、经济状况、房产市场状况、与成都接轨成熟度对比对区域的感知评价以及对项目可能产生的影响：第二部分项目土地属性、地块价值判断板块感知地块所处位置版块与其它版块之间的对比：规划、交通、环境、地产形象、市民认知度、区域板块承载作用……对地块位置感知评价以及可能存在的影响：第二部分项目土地属性、地块价值判断地块周边配套分析已有配套：交通：商业：教育：医疗：公园：其它：未来规划配套：……总结：与其它区域配套对比，对于项目的影响第二部分项目土地属性、地块价值判断地块自身素质分析地块四至、地块环境、地块工程难度、历史背景、SWOT总结评价：对地块有什么影响第二部分项目土地属性、地块价值判断地块经济指标分析地块容积率、规模、密度、限高，在最大容积率下平均楼层，其形态影响其档次。总结评价：经济指标上评测会做出什么样的产品组合：别墅、多层，多+小高层，小高层、高层